臆病者の独り言

日本人の土地相続は根本から崩れ始めている 誰のものかわからない｢所有者不明問題｣の闇（東洋経済オンライン 2017-7-31記事） ”　土地所有者の居所や生死が判明しない、いわゆる土地の「所有者不明化」問題が、日本各地で表面化している。災害復旧、耕作放棄地の解消、空き家対策で、土地の所有者の特定に時間がかかり、支障となる例が各地で報告されている。 （中略） 　土地所有者の所在や生死のゆくえがわからなくなる大きな要因に、相続未登記の問題がある。一般に、土地や家屋の所有者が死亡すると、新たな所有者となった相続人は相続登記を行い、不動産登記簿の名義を先代から自分へ書き換える手続きを行う。ただし、相続登記は義務ではない。名義変更の手続きを行うかどうか、また、いつ行うかは、相続人の判断に委ねられているのだ。 　そのため、もし相続登記が行われなければ、不動産登記簿上の名義は死亡者のまま、実際には相続人の誰かがその土地を利用している、という状態になる。その後、時間の経過とともに世代交代が進めば、法定相続人はねずみ算式に増え、登記簿情報と実態とが懸け離れていくことになる。 　相続登記は義務ではなく任意であるため、こうした状態自体は違法ではない。しかし、その土地を新たに利用する話が持ち上がったり、第三者が所有者に連絡を取ろうとする場合、支障となる。” 　解決がとても難しい問題です。しかも、年月とともに問題がさらに大きく深刻になることは容易に想像できます。現行制度の運用では限界があり、制度を変更しない限りこの問題は解決しないと思われます。 　こじかなりに解決策を考えてみました。解決策の一つは、相続登記を義務化すると同時に無料化することです。これにより問題の拡大に歯止めをかけられるかと思います。 　もう一つの策は免税点による非課税の廃止です。現行制度では30万円未満の土地は固定資産税が課税されません。これを変更して1円でも100円でもいいから課税最低限を設けます。原野だろうが何だろうが課税し、固定資産税の支払が無ければ、督促と一定の猶予期間を置いた後に没収し、国有地にします。これにより、過去に発生した不明化の問題を解決します。 　ちょっと強引かもしれませんが、このくらいやらないと解決しないと思われました。

日本人の｢住まい｣は5年後から大激変する 高嶺の花だった不動産が一気に身近に（東洋経済オンライン 2017-7-24記事） ”　施行30年の期間を経て農地並み課税の軽減措置が切れる。農地として活用されていたかなりの部分が宅地として放出される。住宅地の需給バランスが崩れ暴落が促されかねない。供給過多になるマーケットが予測されるのに、今投資するのは完全な間違い。 （中略） 　日本人が盲目的に信じてきたマイホームの価値が大きく転換する。地価がおしなべて右肩上がりという時代は遠い昔に去った。また地価が上がりいずれ儲かると考える人が多いが、もはや実態は違う。家は資産であると考えていたら、それは妄想にとらわれている。家を買うべきかどうかとか、持ち家か賃貸かとかの議論ではなく、どういう持ち方をするかが、本来の問題なのだ。 　本来、家に住む行為は消費なのだとの理解が基本にある。住むためのコストの支払いなのは賃貸の家賃ではっきりする。「家は持つものだ」を是とするならば、多額のおカネを出しての購入なのだから投資だときちんと考える。考え方の整理をすることだ。 　同じ住宅を買うにしても、自分と家族が住むだけならあくまでも消費だ。店舗兼用で不動産としてフルに活用するなら、単なる消費ではなく投資の部分もあるから、リターンをどう狙うか、じっくり考える。古民家を民泊で活用しようとかもくろんでいる人もいる。いろいろ組み合わせることで運用収益を上げようとするなら、もはや事業、立派な投資となる。” 　確かに、家を資産と考えることは妄想です。その上、住宅ローンを組んで家を購入する行為は投機です。しかも頭金に対して数倍のレバレッジをかけた、危険極まりない不動産投機です。本人と家族が居住する目的であろうとも、その行為が大きなリスクを孕んだ投機であることになんら変わりありません。 　東京の繁華街の地価がバブル期の地価を超えたなどのニュースを聞くと、さも日本全体の地価がバブル期と同等まで回復したかのような錯覚に陥ります。しかし、今でもバブル絶頂期の1/5や1/10の地価から回復していない土地は山ほどあります。むしろそちらの方が大多数でしょう。 　まして人口減少が本格化するこの局面において、大量の農地が住宅に転用されるのです。ごくごく一部の特殊な地域を除き、郊外の住宅地の価格は下がるしかありません。違いは下げ幅が大...

マンションに保育所設置協議を義務づけへ 東京 目黒区（NHK News Web 2017-7-27記事） ”　東京・目黒区は、待機児童の解消につなげようと、５０戸以上の住居が入るなど一定規模のマンションを建築する事業者に対し、保育所の設置が可能かどうか事前に区との協議を義務づけることになりました。 　こうした中、目黒区は住環境整備条例の一部を改正して、マンションなどを建築する事業者に対し、建物の中に保育所の設置が可能かどうか区との協議を義務づけることにしました。対象は４０平方メートル以上の床面積の住居が５０戸以上あるマンションなどで、保育所を設置する強制力はありませんが、協議の中で事業者に待機児童解消への協力を求めることにしています。” 　例えば500戸のタワーマンションに500世帯が引越して来たら、1,000人くらいの子供が突然その地域にやってきます。保育所もニーズも100人単位、小学校や中学校も同様でしょう。そうのような状況に対応するには関係各所との事前協議は必要でしょう。困るのはマンションの住人です。 　とはいえマンションを売る業界の方々は行儀の良い方ばかりではありません。どちらかと言えば行儀が悪い方が大多数です。そんな方々に協議を義務付けたところで実効性があるかは疑問です。やらないよりマシといったところでしょうか。 　例えば、協議内容や協議結果を重要事項説明に義務付けるというのはどうでしょうか。少なくともマンションの購入者は必ず重要事項の説明を事前に受けますし、協議内容や協議結果を踏まえて購入の是非を判断できます。

マネーフォワードがfreeeに勝訴--会計ソフト機能の特許訴訟で（CNET Japan 2017-7-27記事） ”　2016年10月にfreeeがマネーフォワードを相手取り、特許侵害で提訴した訴訟について、7月27日に第一審判決が言い渡された。結論として、マネーフォワード側の主張が全面的に認められ、freeeの請求が棄却される形となった。 　通常、知財訴訟は14カ月程度の期間が必要となるが、今回の場合は9カ月でのスピード判決となった。マネーフォワードでは、freee側がマネーフォワードの持つ技術についての十分な検証を実施せず、特許を侵害していないとする実例に対して具体的な反論もないことから、早期終結につながったと分析している。なお、freeeは提訴の6カ月後に、別特許の侵害も主張したが、タイミングが遅すぎたとのことで裁判所から却下されている。” 　今年2017年に設立したマイクロ法人は（臆病者のマイクロ法人経営 2017-2-7記事 ）会計システムを導入していません。会計システムを導入するほどの会社ではないのですが、税務申告などの後工程を考えると、何らかの会計システムを導入するのが効率的であると思っています。 　導入候補は「freee」と「マネーフォワード」。簿記が苦手な人は「freee」、そうでない人は「マネーフォワード」と一般に言われています。こじかは経理部に所属していた経験から簿記にアレルギーはありませんから、マネーフォワードを第一候補としていました。 　しかし、この訴訟の存在を知り、これまで導入を躊躇していた次第です。この判決を見る限り、freeeの勇み足、準備不足感は否めません。それに対してマネーフォワードの落ち着いた対応は好対照で、大人と子供のケンカに見えました。この判決でこじかの態度は決まりました。マイクロ法人の会計システムはマネーフォワードに決定です。 　それにしてもfreeeはなんてことしでかしたのでしょうか。墓穴です。この判決を機に、freeeからマネーフォワードへ乗り換えるユーザーもたくさんいるでしょう。大企業が使う会計システムと違いスイッチングコストはかからず、乗り換えの障壁はありません。

飲食店経営に手を出したら、その先には「地獄」が待っている 町中華は残り、あなたの店が潰れる理由（現代ビジネス 2017-7-25記事） ”　脱サラや退職を機に飲食店をはじめたいと思っている人は、後を絶たない。自分好みに味付けした食事を出す店や居心地の良い空間を作りたいと思い、飲食店経営を安易にはじめてしまう人も減らない。なぜか。飲食店経営の厳しさを語る人がほとんどいないからだ。 （中略） 　はっきりいおう。飲食業は、経営学の本に載っているフレームワークを全て詰め込んで、ようやく土俵にあがれるような、極めて困難なビジネスなのである。料理に自信があるからといったぐらいのことでは、どうにもならない。脱サラや退職金で、趣味程度にはじめるような気軽さは許させる余地がないということは、ご理解いただきたいのだ。” 　本当のことを正確に述べた良い記事だと思います。こじかは飲食店の立ち上げに関与したことがあります。その経験から飲食業は最も成功が難しい業種だと実感しました。経営のエキスパートが全能力を投入しても成否は半々という業界です。単に美味しいものを作れますでは話になりません。 　仮に、こじかが飲食業をするならどんなお店をやるでしょうか。多分お店を持たず、軽トラックで移動販売をやります。焼き鳥でも、たい焼きでも商品は問いません。その時々に最も利益が出る可能性の高いものを商品に選び、最も利益の出せる場所で、最も利益が望める日時に出店します。当然、従業員はゼロ。自分と家族の労力だけで勝負です。 　初期投資は軽トラックの車体と改造費、什器を含め総額１００万円程度。すべて自己資金で賄います。ただし、公庫などから有利な融資を引き出せそうなら、めいっぱい引っ張ります。設備投資の見積もりを多めにすれば、５００万円を利率１％台で借りれるでしょうか。これを全額手元資金にすれば、よほどのことが無い限りリカバリー可能です。 　このように、こじかなら店舗を持たず行商を始めます。でも、都心から郊外まで同じような商売をしている人たちって結構いますよね。これはこれで激戦なのかもしれませんが、店舗家賃と人件費が無い分、損益分岐点売上高は低くなり、息の長い商売ができると思われます。

東京五輪の混乱回避へ、通勤地獄に新たな処方箋ーテレワークで（Bloomberg 2017-7-24記事） ”　政府は３年後に東京五輪の開会式が行われる７月24日を自宅や会社外で電話やパソコンなどを使って働く「テレワーク・デイ」と今年から位置付け、企業に参加を促している。朝夕の通勤渋滞を放置すれば五輪開催時に国内外から集まる観客の輸送需要に対応仕切れないとの危機感が背景にあり、2020年までに取り組みを定着させたい考えだ。” 　記事にあるようなサテライトオフィスを利用出来たらありがたいです。単にサテライトオフィスで丸一日働くのではなく、朝一時間利用してから昼前に勤務先のオフィスに出勤し、自分の判断で午後３時頃にサテライトオフィスに戻って仕事を続ける。こんな働き方が一般的になったら、満員電車も緩和されるかもしれません。 　例えば、駅ナカにサテライトオフィスがあって、スイカやパスモで利用できたら嬉しいです。利用頻度が少なければ都度支払うもよし、ほぼ毎日利用するならスイカやパスモにサテライト定期券を付けるもよし。スイカやパスモの利用履歴がそのまま勤怠管理に使えるし、会社としても安心して運用出来そうな気がします。 　完全な在宅勤務が可能な業種や職種は限られています。しかし、上記のような働き方なら今すぐにでも始められるように思います。

老朽マンション､建て替えタダは都市伝説だ ローンが組めず資金が捻出できない高齢者も（東洋経済オンライン 2017-7-24記事） ”　四ツ谷駅から徒歩5分の一等地に建つ「四谷コーポラス」（新宿区）。1956年に日本で初めて民間企業により分譲されたマンションだ。当時はメゾネットタイプの間取りで床はフローリング、各戸に浴室が設置されるなど、時代の最先端を行く高級マンションとして注目された。 （中略） 　障害となっているのは住民の経済的負担だ。解体費や建築費は原則、区分所有者が負担する。一般的に各戸で1000万円単位の資金が必要になる。老朽マンションの住民は高齢者が多く、住宅ローンを組むことが難しい。建て替えには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要になるが、資金の捻出が難しい住民も少なくないため、合意形成のハードルが高い。” 　1950年代に建設された分譲マンションが60年間もの長期間使用された実績があるわけです。1990年代以降に建設されたマンションなら80年～100年程度の利用が可能ではないかと推測します。ただし、長期使用するには前提条件があります。その条件とは十分な修繕積立金です。 　十分な修繕積立金があるということは、区分所有者の大多数が修繕積立金を負担する資力があり、マンション管理組合が健全に運営されている証拠です。適切な修繕をすれば、マンションは100年だって住めるのです。したがって、記事のように、築30年程度のマンションを老朽と定義するのには違和感があります。 　恐らく問題の本質は修繕積立金の不足でしょう。お金が無ければ修繕が出来ない→修繕しなければ耐用年数が縮む→資産価値を失いスラム化→廃墟と化します。高齢化と本格的な人口減少により、本来の耐用年数を待たずして廃墟化するマンションが社会問題となるはずです。 　スラム化する可能性の高いマンションとは、区分所有者の年齢が一様に高齢化する郊外のニュータウン的なマンションでしょう。そのようなニュータウン的マンションは立地の悪い場所に多く建てられており、一度スラム化したら最後、廃墟になる道しか残されていません。そのようなマンションでの建て替え決議などは夢のまた夢です。 　そして、区分所有者が死亡すると相続人はスラム化したマンションの相続を放棄するでしょう。こじかがその立場なら計画的な相続放棄を実行します。その結果、...

老後に月30万円使うには貯金はいくら必要か おカネを増やすための｢360リスク法｣とは？（東洋経済オンライン 2017-7-23記事） ”　「リスクを360で評価する」とは？　では、具体的にいったい「いくらまでの損」なら問題が小さくて済むのでしょうか。経済評論家の山崎元さんが書かれている「リスクを『360』で評価する」という簡単な方法があります。 　詳しくは、共著『人生にお金はいくら必要か』のp.157を読んでいただきたいのですが､ 「360」とは、老後を65歳と決め、65歳からの老後期間を30年（65歳になってから、95歳になるまで）と考えた場合の月数（12カ月×30年）に由来しています。 　つまり、損失の金額を360で割ると、「老後のひと月分の取り崩し可能額がどれだけ減るか」が計算できますよね。たとえば、360万円の損失は、老後の1カ月当たりの生活費が1万円減ることに相当します。そうすると、360万円損しても、許容できるという方は、360万円×3＝1080万円まで、リスク資産に投資することが可能、というわけです。” 　老後に備えて貯金はいくら必要か？　定番の話題ですがなかなか腹落ちする記事に会ったことがありません。多分、個人個人前提となる要素が違いすぎるため、話の内容が金融資産に偏る結果、なんとなく絵空事に聞こえるからだと思います。 　金融資産以外の重要な前提としては、不動産とローンの状況、家族の状況、本人の健康状態、６５歳以降の勤労意欲などが考えられます。仮にですが、現役で働き続けてポックリ死んだ場合、日常的に利用する預金以外の金融商品は不要です。 　未来のことは誰にも分りませんから、金融資産は極めて重要になります。それであっても、記事のようなアセットロケーションに意味があるのでしょうか。 　こじかは、時価２千数百万の不動産（マンション）を所有し、同時に１千数百万円の住宅ローンを抱えています。不動産は居住目的の所有ではありますが、金融的には、レバレッジをかけた不動産投機にほかなりません。 　また、こじかはサラリーマンとして厚生年金と勤務先の企業年金に加入しています。所有という概念ではありませんが、こちらも大きな資産です。企業年金の資産運用先はオルタナティブ（ヘッジファンド）や株式の比率が高く、大きなリスクを背負って運用されています。 　つまり、こじかの資産の大...

中高年、収入急減の「5つの崖」まず役職定年に備え（NIKKEI STYLE 2017-7-22記事） ”　給与や年金などの収入は、現在の水準がこの先も続くとつい考えてしまいがちだ。しかし実際には収入が急減しやすい5つの「崖」が存在する。特に50代半ばで収入が減る役職定年や70歳以降の有期型企業年金の終了、配偶者死亡による年金収入減などは十分意識されていない。あらかじめ崖の存在を認識して準備しておかないと、思わぬ資金ショートに直面してあわてることになりかねない。 （中略） 　様々な崖を乗り切るには現在の年収がいつまでも続かないことを認識したうえで(1)夫婦ともに長く働く(2)生活を身の丈にあった水準に直す―などして貯蓄をなるべく多く残しておくことが大事だ。特に(2)に関して深田氏は「配偶者や子供にみえを張らず、収入が減った場合はきちんと宣言すべきだ」と助言している。” 　中高年にはなかなか耳の痛い話ですね。記事の内容は常識として押さえつつも、こじかは次の事に重きを置きたいと思います。 ①夫婦円満 ②健康 ③亭主は死ぬまで働く 　①～③すべて簡単ではありません。①の対策としては、妻の話をよく聴くこと。そして、妻が作る料理は黙って（または美味いと言いながら）全部食べることでしょうか。 　②の対策は腹八分目と適度な運動です。人間ドックの検査項目で中性脂肪の値が下がらないこじかは全然なってません。何かしらの運動をしなければと思うこの頃です。 　③の対策はマイクロ法人の設立です（臆病者のマイクロ法人経営 2017-1-29記事 ）。これが軌道に乗れば、死の当日まで働くことも可能だと考えています。

｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘 金融緩和による住宅過剰､物価を下押し？（東洋経済オンライン 2017-7-21記事） ”　バブル期を超える不動産業への新規融資 　確かに、賃貸住宅市場は供給過剰の懸念が高まっている。特に、2015年1月に施行された改正相続税法により、相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきた。超低金利政策が長期化し、マイナス金利政策の導入でもう一段、金利が低下したこともこれを後押ししている。「不動産業への新規貸し出しは2009年以降、国内銀行、信用金庫ともに拡大を続け、銀行の新規融資は2015年は10.7兆円、2016年は12.3兆円と2年連続で（バブル期の）1989年の10.4兆円を超えた」（古江氏）。日銀の懸念はもっともであると言える。 　ただ、サブリース方式で賃貸住宅を供給する大手各社の決算を見るかぎり、今のところ市場に変調は出ていない。” 　流石、東洋経済の記者さんですね。2015年移行に急上昇している首都圏の賃貸住宅の空室率データを提示しながらも、まだアパート建設を擁護するような記事を書いています。ところどころで小さな警鐘をならしつつも、バブル崩壊はまだ数年先かのような印象を与えています。よほど金融機関とサブリース業界がお得意先のようです。 　このような論調の記事がい未だに出てくるということは、カモになる小金持ちはまだまだおり、捕まえたカモからも絞りつくしていないということなのでしょう。銀行とサブリース業界、援護するマスコミ、彼らが餓鬼に見えてきました。どこまで行っても満たされることが無いようです。 　恐らく2020年から2030年にかけての10年間の賃貸住宅市場は、日本各地で壮絶な撤退戦となるでしょう。そんな撤退戦の最中でも、マスコミは相変わらずアパート建設を煽り続けるのでしょうね。

「シャッター街」の住人たちは貧しいのか 交通史観の軽視は活性化の失敗の元（プレジデントオンライン 2017-7-18記事） ”　「交通史観」で街のスタイルを考える　街のスタイルはその時代の主要交通手段で決まる。これを私は「交通史観」と呼んでいる。主要交通手段の変遷によって、街の中心地は旧街道・河川沿いから駅前、バイパス道路沿いを経て高速道路のインターチェンジ付近に遷移してゆく。モデル化したのが次の図である。図表3の丸数字はその時代の中心地と発生する順番を意味している。 （中略） 　交通の中心が鉄道から自動車になるにつれ駅前からバイパス沿いへ中心地が移転する。大規模ショッピングモールが郊外に進出し、そこを中心に車社会に適応した新しい街ができる。中心市街地の活性化を講じるにあたっては、その街の発生史と、その時代に支配的な交通手段について思いを巡らすことが重要だ。” 　まちのスタイルは主要交通手段で決まる。確かにその通りですね。こじかは東京の都心まで電車で約30分のベットタウンで暮らしています。通勤は専ら電車ですが、自動車も所有しています。そんなこじかが今一番気にしているのは外環道（東京外かく環状道路）の拡張です。 　外環道は三郷南IC～東関東自動車道 高谷JCTが2017年度に開通予定だそうです。関越道・東北道・常磐道と京葉道路・東関道が外環道一本で接続されます。完成後は湾岸線から常磐道まで約15分で結ばれます。こじかが暮らす埼玉県と千葉県が首都高を経由せずにアクセスできるようになるのです。 　埼玉県から千葉県って、お隣なんですが結構行きづらいんですよ。基本的に橋を渡らなければならないし、どこのルートも日常的に渋滞しています。例えば浦安のディズニーランドに行くときは首都高を利用し、一旦東京都を経由して向かわなければなりませんでした。外環道が拡張すればディズニーランドに隣接する市川へ直行可能となります。 　こじかのレジャーのことはさておき、外環道の拡張による埼玉県と千葉県の直結は、工場や物流センターの立地など、産業界に大きなインパクトをもたらすと思われます。とても楽しみな変化ですね。そしていつの日か中央道と接続し、さらに先には東名道と接続する計画ようです。その時こそ外環道のポテンシャルが最大限に発揮されるのでしょう。</ 国土交通省関東地方整備局（外環道計画図） h...

夕張市破綻から10年「衝撃のその後」若者は去り、税金は上がり… 第2の破綻を避けるために（現代ビジネス 2017-7-17記事） ”　税収は8億円、返済額は26億円　夕張市は、財政破綻で2007年に財政再建団体に指定されたことをきっかけに、事実上国の管理下に置かれた。 　2010年の法改正で財政再生団体と名称は変わったが、予算編成にしても国の同意を得なければ、新たな予算を計上することも独自の事業を実施することもできない。「地方自治体」でありながら、「自治」が許されない。そんな自治体は、全国でも唯一夕張市だけだ。 夕張市の財政はいまも火の車だ。税収が8億円しかない夕張市が毎年26億円を返済するという計画は「ミッションインポッシブル」と揶揄され、毎年の予算編成も綱渡りが続く。” 　これから始まる劇的な人口減少を踏まえると、第二第三の夕張市が誕生することは容易に想像できます。そのような意味からも夕張市は貴重なモデルケースです。 　夕張市の状況はどうやっても再建不可能です。仮に夕張市が民間企業であれば、ずいぶん前に清算しているでしょう。地方自治体には精算という概念はないのでしょうか？いったん清算し、すべてを綺麗にしたほうが皆ハッピーになれるような気がします。 　過酷な状況で頑張っている夕張市の職員には冷たい言い方になりますが、無駄なこと、そして無理なことやっています。その努力は別のところで使った方が、自身のため、家族のため、住民のためになるはずです。 　このような夕張市の惨状を見ても、第二第三の夕張市は同じように無駄な努力を重ねていくのでしょうか。なんとなくですが、これは日本人のメンタリティーに根差した行動のように思われます。先の日米戦争のときもそうでしたが、撤退や損切りが苦手な国民性なのかもしれません。

｢スマホを残して死ぬ｣ことで起きる深刻問題 個人情報を遺族が見ることを想像しているか（東洋経済オンライン 2017-7-13記事） ”　「デジタル終活」は具体的には、どのように進めればいいのだろうか。伊勢田弁護士が定期的に行っている「デジタル終活」セミナーでは、受講者に自分のスマホやノートパソコン等を持参してもらい、「デジタル世代の引き継ぎノート」等を使いながら、遺族にとって必要な情報を書き出す作業を実際に体験してもらう。 　このノートは、デジタル遺品の死後の取り扱いに関する情報に特化させたエンディングノートになっている。パソコンの中や、クラウドストレージに情報を保存しておくと、結局取り出せないことになる可能性があり、また情報セキュリティの観点からも、アナログではあるが紙として物理的に残すことが安全だ。” 　見られてはまずい写真などは正直どうでもいいと思っています。一番の心配はお金に関することです。 　こじかは海外のFXブローカーに100以上の口座を保有しています。入出金はは銀行の海外送金やクレジットカード、NETELLERなど多岐に渡ります。今こじかが死亡すると、妻はこの口座の存在すら知らず、資金を取り出すことが出来ないでしょう。 　こじかのデジタル終活は大きく二つを考えています。一つはリンク先の記事の通りアナログの紙媒体に記録と手順を残すこと。もう一つはマイクロ法人で資金を運用することです。 　マイクロ法人は国内の株式会社であり、帳簿や決算書・税務申告書に正確な記録が残っています。マイクロ法人の株式は妻が５０％超を保有しており、こじか個人が死んだところでマイクロ法人は影響を受けません。そして株式の相続は行政書士などの専門家に依頼するように、妻あての手順書を作成する予定です。

【新】40歳ならまだ間に合う、人生100年時代の生き残り戦略（NewsPicks編集部 2017-7-10記事） ”　「働く＝会社に勤めることという“常識”は戦後に作られ、高度経済成長期に確立したモデルです。会社の寿命が短命化し、人生100年で80歳まで働く人が増えるとなると、従来型の日本型雇用はもたなくなるでしょう」（豊田氏）もっとも、いきなり転職したり、職業そのものを変えるなど劇的に環境を変えることはストレスが大きい。 　そこで、豊田氏は、複数のコミュニティを介してサブワークに挑戦することを推奨する。 「今後は、自分の興味のある分野を副業として請け負い、その仕事に適性や手応えがあると思ったら、本業と副業の主従を逆にするといった、グレーゾーン的な働き方が増えるでしょう」（同）” 　複数の「コミュニティ」を持つという記事の内容にとても共感しました。会社８割・家族２割の昭和型会社人間時代は終わりをつげ、副業や地域など複数のコミュニティをデザインする時代に変わりつつあるのでしょうか。 　特に４０歳から６０歳までの２０年間はいかに選択肢を増やせるかがカギとなります。社内出世もマルチジョブも、妻社長のマイクロ法人も選択肢のひとつです。記事では地域活動を６０歳以上に設定していますが、これだって前もって開拓すべきコミュニティだと思います。 　本格的な人口減少社会の入り口に立ち、何かと暗い話題の多い昨今ですが、考えようによっては楽しい未来の入り口にいるのかもしれません。このところの世の中の変化がそのように感じられてならないのです。楽天的でしょうか？

 いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態 廊下は水浸し、共用部にはゴミが散乱して…（現代ビジネス 週刊現代 2017-7-10記事） ”　募集条件は週3回の時短勤務で、月収5万円弱。時給換算では950円程度だ。「もっと良い条件で募集をかけたいのは山々」（男性住民）だが、このマンションの管理組合が管理・積立金として徴収しているのは一戸あたり月6000円ほど。管理人に支払える給料には限界がある。4月から募集をかけ、応募はわずかに1名だけだった。” 　築約40年のマンションを一戸あたり月6,000円の管理費と積立金で賄えるはずがありません。一般的にはその３倍、18,000円程度は必要でしょう。 　リンク先の記事はいかにも日本中で発生する可能性があるかのように煽っていますが、何のことは無い、単に管理費・修繕費が不足しているだけです。そして区分所有者の属性が低所得者に偏りすぎていて徴収額を上げることが出来ないだけ。 　しかも恐ろしい事に記事のマンションの立地は駅から徒歩20分。管理費・修繕費を徴収できない状況だと、売ろうにも新たな買い手は見つからないでしょう。つまり、スラム化まっしぐらのマンションということです。完全に詰んでます。

住みたい街の基準、潮目は変わったのか？（ITmediaビジネス 2017-7-10記事） ”　HOME'S総研が発表した「2017年 借りて住みたい街ランキング首都圏版」も、「買って住みたい」ほどではないが、集計方法が変わったことで、より実情が反映されたランキングになっている。 　新宿や渋谷のような巨大ターミナル駅は、一見住みやすそうに思えるが、実はスーパーなどのライフ環境が乏しく、家賃が高い割には住みにくい。しかし、池袋の場合は、椎名町や落合方面に行けば、手頃な賃貸物件がいくつもあり、その辺が順位に反映されたと思われる。 　職場と自宅が近い距離にある「職住近接」は、業務の能率を上げるなどメリットが多いが、オフィスが都心にあると賃料の高さがネックになってしまう。しかし、池袋周辺は都心エリアでも比較的賃料が安いので、職場の近くに住みたい人にはうってつけな場所でもある。” 　集計方法が違うとはいえ、池袋が「借りて住みたい街ランキング」1位とは驚きました。 　池袋のある豊島区は東京23区の中で唯一消滅可能性都市に名指しされた都市です。2040年に20歳～39歳の若年女性が半減し、人口を維持することができないとされました。23区で唯一という不名誉なレッテルは相当な衝撃だったのでしょう。 　その発表を警鐘と受け止めた豊島区は真摯に持続発展都市を目指し、女性にやさしいまちづくりやリノベーションまちづくりなど、官民あげての人口減少社会対応策を推進しています。池袋の「借りて住みたい街ランキング」1位はその成果なのかもしれません。 　人はぶん殴られたり、尻に火が付くと本気を出すものですね。本格的な人口減少社会が到来する入り口の段階で、ショック療法が出来た豊島区は幸せなのかもしれません。2040年、他の消滅可能性都市は本当に消滅しているでしょうから。

終業の合図は「ロッキー」　音楽効果、驚きの残業時間減（朝日新聞デジタル 2017-7-10記事） ”　オフィスで終業時刻に音楽を流し、帰宅を促す試みが広がりつつある。お店が閉店まぎわに「蛍の光」のメロディーを流すのと同じ手法だ。長時間労働を減らす「働き方改革」は、待ったなしの課題。はたして効果はあるのだろうか。 　東京・新宿のオフィスビルに入居する三井ホーム本社。社員約１００人が机を並べるフロア。ゆったりとしたピアノ曲が流れる。 　午後６時に突然、映画「ロッキー」のテーマ曲に切り替わった。終業時刻を告げる合図だ。社員が次々と立ち上がり、「私は７時までかかります」「私はこれで帰ります」。机を接する同じ班で順番に宣言していく。残業が長くなりそうな社員には、上司がアドバイスしたり、周りが手伝いを申し出たりして、早く帰宅できるよう協力し合う。” 　とても面白い試みですね。音楽版パブロフの犬といったところでしょうか。 　もし、こじかが選曲をまかされたら、アントニオ・ヴィヴァルディ作曲の四季を選びたいと思います。春夏秋冬がそれぞれ三楽章あり、合計で１２楽章ありますから、毎月季節を感じながら終業を迎えられます。 　お気に入りは８月に流されるであろう「夏」の第三楽章と、１２月に流されるであろう「冬」の第一楽章。どちらも最高です。 「夏」第三楽章は8分10秒から 「冬」  

「民泊」監督業務、民間委託可能に 本格解禁へ観光庁方針（時事通信 2017-6-22記事） ”　観光庁は、住宅の空き部屋を旅行者らに有料で貸し出す「民泊」が来年本格解禁されるのに伴い、都道府県や政令市などが担う監督業務の一部を民間に委託できるようにする方針を固めた。違法駐車の監視員のような仕組みを想定しており、民泊がルール通りに運営されているかを現地で確認してもらう。７月に開く都道府県などとの意見交換会で枠組みを説明する。 （中略） 　新法では、ルールを守らない家主に対し、都道府県などが立ち入り検査し、業務停止や事業廃止の命令を出す。従わない場合は６カ月以下の懲役または１００万円以下の罰金となる。民間委託できるのは、立ち入り検査に入る直前までの監視業務で、届け出内容に虚偽がないかや、ルール通りに民泊が運営されているかをチェックする。” 　民泊新法（臆病者のマイクロ法人経営 2017-7-9記事 ）の実効性を確保する動きです。悪質業者やヤミ業者は瞬く間に駆逐されるのではないでしょうか。また、民間業者としてはビジネスチャンスでもあり、歓迎すべき方向性かと思います。 　今回のような施策の積み重ねによって、民泊新法（住宅宿泊事業法）の目的に掲げられている通り、民泊業者の業務の適正な運営が確保され、民泊業界が健全に発展することが望まれます。

 転職や起業で男の決断をくじく「嫁ブロック」を突破できない理由 至極真っ当な指摘を受け止め説得できるか（投信１ 2017-7-9記事） ”　急に将来が不確実になって不安になるのは奥さんの立場なら当然のことです。ちゃんとやっていけるのか、今いるところでは実現できないのかって、そりゃあ言いますよ。でも、厳しいようですが、そこで自分の妻さえ説得できないような転職や起業はやめた方がいいですよね。人を説得する作業はどんな業種のビジネスマンにとっても重要なスキルです。自分に最も近い人間を説得できないようでは、そのスキル自体が疑わしい。” 　一言一言非常に耳が痛いですが、記事の言葉はその通りです。 　こじかはマイクロ法人を設立するにあたり、妻の説得に一年以上の期間を要しました（臆病者のマイクロ法人経営  2016-12-30記事 ）。最終的には妻の出した条件、宅地建物取引士の資格試験に合格し、妻を代表取締役にしてマイクロ法人を設立しました。 　結局、宅地建物取引士となったことが商売上有利に働いているし、創業するにあたり自分と対話する良い機会となりました。くれぐれも女の感は侮ってはなりません。妻を説得できれば、商売上も最高のパートナーになると思います。 　「嫁ブロック」とは言い訳する人間が作り出した幻想だのだと思います。

｢働かないおじさん｣だって､心底悩んでいる 中高年が企業に囚われる悲劇（東洋経済オンライン 2017-7-5記事） ”　図で①にくるのは、「努力して成果が出た」ですね。これはまったく問題なく「◎」ですよね。2つ目にわかりやすいのは④の「努力もしてないし、成果も出ない」というやつです。これはまったく問題外なのでド最低（ドサイテイ）の「×」じゃないですか。問題は②の「努力してるけど成果は出ない」と③「努力はしてないが、成果は出てる」なんですよ。ここで日本では、②の「努力してるけど成果は出ない」が「美談化」される傾向があると思うんです。一方、③の「努力は足りてないんだけど、成果は出ちゃってる」のは「価値が矮小化」されやすい。ともすれば、②と③のどちらがいい、と聞かれたら、多くの人は②「努力してるけど、成果はでない」＞③「努力は足りてないんだけど、成果は出た」と考えてしまうメンタリティをもっているような気がするのですね。それが行きすぎると、根性主義とか精神主義とか、努力信仰に陥ってしまう気がします。” 　最小限の努力（資源・リスク）で最大の効果（利益）を発揮する③が最も称賛されるべき象限です。③を企業活動に置き換えれば、最も少ない資源やリスクで最大の利益を上げることになります。つまりROEを最大化している③が最高評価（株高）となります。 　また、たくさんの資源・リスクを投じたにもかかわらず利益を出さなかった②は、資源をより使わなかった④に劣ります。 適性な評価 ③ ＞ ① ＞ ④ ≧ ② 誤った評価（現状） ① ＞ ② ≧ ③ ＞ ④ 　つまり、働き方、スポーツ、学校の勉強など、日本のあらゆる分野に深く根付いている努力信仰は、論理的にデタラメです。論ずるに値しません。こんな誤った認識は一日も早く否定されてほしいですね。

2030年度の新設住宅着工戸数は持家18万戸、分譲11万戸、貸家25万戸 ～ リフォーム市場規模は6兆円台で横ばいが続き、空き家率は2033年に30%超へと倍増 ～（野村総合研究所ニュースリリース 2017-6-20記事） ”　新設住宅着工戸数は、全体で見ると2016年度の97万戸から、2020年度には74万戸、2025年度には66万戸、2030年度には55万戸と減少していく見込みです。利用関係別※2に見ると、2030年度には持家18万戸、分譲11万戸、貸家（給与住宅を含む）25万戸となる見込みです。2017年度について、中長期的な動向に基づく着工戸数は84万戸と見込まれますが、近年見られる相続対策の活発化等に伴って、貸家の積極供給が継続した場合には、92万戸（内、貸家が42万戸）まで増える見通しです（図1、図2）。 　一方、広義のリフォーム市場規模※3は、2030年まで年間6兆円台で横ばいに推移すると予測されます（図3）。狭義の市場は、それより1兆円前後少ない規模と見込まれます。 空き家数・空き家率は、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年にそれぞれ2,166万戸、30.4%へと、いずれも上昇する見込みです（図4）。” 　野村総合研究所が予想する１５年後の未来予想です。新築住宅の着工は半減、リフォームの市場規模は横這い、空き家は倍増。現在の状況や人口動態統計を踏まえれば妥当な予想だと思います。違和感がありません。 　新築住宅を販売する業界の関係者にとっては悪夢ですね。１５年で市場規模が半減となれば、業界内の競争激化は必至。退くも進むも茨の道となるはずです。 　一方でリフォームやリノベーション市場が横ばいということは、それらの存在感がより大きくなるということでもあります。2016年は中古マンションの契約数が新築マンションの契約数を上回りましたし、新築に偏っていたマーケットが正常化する過程なのかもしれません。 　もうすぐ３件に１件が空き家になります。ただし、空き家率には大きな地域差が発生すると推測されます。便利な地域は新築やリフォーム、リノベーションによって空き家率が低く抑えられる一方で、人気の無い地域は空き家率が５０％を超えて本格的な社会問題となるでしょう。 　この問題は通常の社会問題とは異なり、人口減という自然現象が原因なので解決策...

不動産鑑定、政治家や企業の圧力排除へ　国交省が対策（朝日新聞デジタル 2017-7-5記事） ”　政治家や企業が不動産鑑定に不当な圧力を掛け、評価をつり上げたり引き下げたりする。「依頼者プレッシャー」と呼ばれる問題が深刻化しているとして、国土交通省が対策に動き出した。不当な要求をされた不動産鑑定士は仕事を拒むよう、明文で規定する方針だ。 　不動産鑑定評価は、地形や用途、時代によって上下する不動産の価値を、専門的な見地から適正に評価する制度。国家資格を持つ不動産鑑定士が担っているが、国土交通省はここ２０年間で１４件、不動産鑑定士を懲戒処分しており、少なくとも８件は不動産の価値を過大・過小に評価したことが理由とされた。例えば２０１５年９月のケースでは、開発・造成の難しい林地について、超高層マンションを建てる前提で土地価格を計算していた。” 　正確な土地の時価評価をしたら帳簿価格と大きな乖離を生み、減損損失などの損失を計上しなければなりません。 　当面の減損損失計上を回避するため、お金でなびく不動産鑑定士に評価額の増額調整を依頼する。なびかなければ別の不動産鑑定士に依頼するだけです。 　不動産価格は歪んでいます。現実とはそういうものです。こんなことは世の中広く行われているし、多少の対策を施したところで全ての歪みを正すことは出来ないでしょう。

定年退職か雇用延長か「60歳の選択」には準備が欠かせない 定年後～60歳からの「黄金の15年」をどう生きるか（ダイヤモンドオンライン 2017-7-5記事） ”「いつかは、その日が来る」。それはだれもがわかっているが、近づかないとピンとこない。いつまでも「この仕事」が続くかのように感じていても、それは、いずれ終わる。60歳が定年だとすると、家族の扶養義務からも解放されて、かつ他人の介助も受けずに裁量をもって活動できる75歳位までは案外と長い。それを「黄金の15年」にできるなら人生の後半戦として素晴らしいものになる。では、その15年をどのように生きるか。また、その時が来てから慌てないために、いつから、どんな備えをすればいいか。 （中略） 　またこの主体的意思や新たな生き方を見出す観点からすれば、やはり50代くらいから「定年後」に向けた助走を始めるのが賢明である。何も考えず、行動も起こさないとすれば、「黄金の15年」をふいにしてしまうかもしれない。” 　こじかは現在４８歳。埼玉のベットタウンから東京の勤務先へ、毎日満員電車に揺られて通勤するサラリーマンです。あと１２年で定年退職となります。 　今年、定年対策を目的としてマイクロ法人を設立しました。そんなこじかが描く未来のシナリオは次のとおりです。 シナリオ（１）　サラリーマンもマイクロ法人も成功 　勤務先の会社で役員に抜擢され、マイクロ法人も順調に業績が拡大し大成功。時間、健康、家族など様々な要件を考慮しつつ、自由な選択が可能になる。まさに「黄金の15年」を謳歌する。 シナリオ（２）　サラリーマンは成功、マイクロ法人は失敗 　勤務先の会社で役員に抜擢されるが、マイクロ法人は鳴かず飛ばず。あいかわらずサラリーマンであるが、収入は多く老後の心配は無い。そこそこ楽しい「黄金の15年」となる。 シナリオ（３）　サラリーマンは失敗、マイクロ法人は成功 　勤務先の会社で役員になれず６０歳で定年退職の予定。しかし、マイクロ法人が順調に業績が拡大し大成功。６０歳の定年まで勤めるか、役職定年を機にマイクロ法人に専念するか多少悩む。 シナリオ（４）　サラリーマンもマイクロ法人も失敗 　勤務先の会社で役員になれず６０歳で定年退職の予定。マイクロ法人も鳴かず飛ばず。勤務先の雇用延長にしがみつき、６５歳まで働く。 　何事も選択肢を複数持ち、複数の...