臆病者の独り言

「副業」をバカにする社員がむかえる末路 自社への「過剰適応」に気をつけろ（プレジデントオンライン 2017-8-30記事） ”　今となっては、どんな企業（村）もイチ個人の生涯にわたる安定的なキャリアを保証してくれはしないのに、だ。そしてその過剰な適応が、過剰な労働を生み、最悪の事態としての過労自殺を招く。日本の労働状況は、そんな事態に陥っている。 　結論として、企業（村）という構造から社員個人が解き放たれなければ、副業社会への転換を企業が表向きいくら「推奨」したところで、その実現は難しい。それでも、ただ時は無情に過ぎていく。日本企業が拭いきれない過去の呪縛に絡めとられたまま、世界の潮流やイノベーションから取り残されていく。副業という働き方が、企業と社員双方にとっての最適解か、それは分からない。ただ、「過剰適応」型の働き方とその悲劇が、もはやどの業界でも通用しないのは確かなのである。” 　そもそも職業選択の自由はは憲法が保障するものであり、副業禁止は余程特殊な状況に限定して適用されるべきもの。つまり、副業禁止を堂々と謳う会社が異常なのであり、それを許容して来た社会も異常なのです。 　副業解禁とは、戦後という一定の期間日本という限定された地域でみられた特殊な働き方が崩れる過程であり、ようやく当たり前のことが当たり前に行われるまともな社会が到来します。喜ばしい事です。 　ただ物事には慣性が働きますから、副業禁止＝法律違反＝悪という認識が世の常識となるまでには若干の時間を要すると思います。そこでこじかは妻を代表者としてマイクロ法人を設立し副業の自由を手に入れました。１０年後は不要となるスキームなのかもしれませんが時間を買った次第です。 　昨今の副業解禁の動きはチャンスなのだと思います。しかし、副業が解禁されるか否かに関わらず、妻を代表者にマイクロ法人を設立すれば、勤務先の就業規則に違反することなく副業を謳歌できるのです。就業規則を理由に副業しないのは、本人に副業する意思がない証拠。結局、副業って本人次第なんだと思います。

「定年後」は50歳から始まっている（ダイヤモンドオンライン 2017-8-30記事） ”　名刺には、勤務する会社名、所属部署、役職、電話、メールアドレスなど、必要最小限の情報がコンパクトに収まっている。名刺さえあれば、あらためて自分のことを説明する必要はない。そして会社は、組織を合理的・効率的に運営するために、社員に名刺を携帯させて、自社の社員であることの意識づけをしている。 　社員自らも、組織に自己の存在を埋め込んでいるので疑問も抱かない。同時にそういう一面的な立場を維持して、主体的なものを切り捨てることが昇進や昇格と結び付いてきた面もある。 　また単に個人の受け止め方の問題だけでなく、日本社会自体が名刺や所属や肩書を重視する組織中心の社会でもある。そして定年後は名刺や肩書はなくなり、組織から完全に離れるのである。” 　名刺のくだりは象徴的で全体でも頷くところが多い記事でした。会社本位のスタイルで働くサラリーマン（会社員）は日本限定、しかも現代限定の働き方です。今後、超高齢社会において、会社本位の特殊なスタイルは崩れていくのだと思います。 　こじかは４５歳で「定年後」を始めました。まず、 宅地建物取引士 の資格を取得して 妻を説得 し、妻を代表者として マイクロ法人を設立 しました。これから１０年かけてマイクロ法人の商いを拡大していく予定です。 　こじかはサラリーマンの身分のままマイクロ法人の名刺を作成し、気兼ねなく配っています。こじかの勤務先は副業禁止なのでマイクロ法人の名刺の 肩書は発起人 （≒株主）です。マイクロ法人に雇用されていませんし、報酬も受け取っていません。つまり、建前上副業ではないのです。 　マイクロ法人の主な事業は不動産業です。地元の不動産を対象とします。当然、地域社会との関係は非常に重要で、積極的に地域の会合やイベントに参加して汗を流しています。当初は排他的ではないかと偏見を持っていた地域社会も、汗を流して地域に貢献する４０代の人間を重宝してくれます。 　地域社会での信用は流した汗に比例しているように思います。定年前に勤務していた組織でどれほど偉かろうが、地域のために汗を流したことが無い人を地域社会は信用しないし受け入れません。そのような意味で、地域社会にデビューを伴う「定年後」は４０代から始めるのがベストだと思います。５０代は前半ならギリギリ...

"民泊"は「サラリーマンの副業」になるか 管理コストは意外に高い（プレジデントオンライン 2017-8-28記事） ”　民泊といえば自宅の空き部屋にお客を泊めるというイメージだが、最近は新たにマンションを購入して民泊を始める人が増えている。その場合、オーナー自身は部屋の清掃や管理にタッチせず、専門の管理代行会社に委託するのが普通だが、石川さんによればそのコストは「宿泊代の30％に達することもある」。一方、賃貸経営をする場合の管理費は「賃料の5％程度」。 　滞在期間は最低6泊7日以上 　そもそも東京圏、関西圏、沖縄県などの国家戦略特区内に限り、滞在期間も最低6泊7日以上という厳しい条件のもとで営業が許されているのが民泊だ（表を参照）。現実にはグレーゾーンの営業も多いというが、最近は摘発される事例も相次いでいる。また、ファミリー型マンションを民泊向けに貸し出し、騒音問題で周辺住民とトラブルになるケースも増えている。” 　例えば、都心のマンションを一棟買いして、賃貸経営するのと民泊経営するのではどちらが実質的な利回りが良いのでしょうか。物件ごとに状況は違うと思いますが、常に賃貸経営が有利とは限らないでしょう。 　滞在期間が最低6泊7日以上の規制にしても、住宅宿泊事業法（民泊新法）が2017年6月9日の参院本会議で可決・成立しており（臆病者のマイクロ法人経営 2017-7-9記事 ）、比較の基準が変わりつつあります。年間180日規制でどちらに軍配が上がるのか気になるところです。

サラリーマンの収入は定年後まで「7つの崖」で減っていく！（ダイヤモンドオンライン 2017-8-28記事） ”　定年後のイメージとして、ネガティブな項目として上位に挙がったのが、年金や経済面の負担などの「金」、病気や体力の衰えなどの「健康」、社会とのつながりが減るという「孤独」だ。定年前後の不安「3Ｋ」とも呼ばれており、65歳以降仕事を完全に引退すると、その不安はさらに強くなる。 　その不安を消す最強の手段が、「生涯現役」だ。仕事を続けることで収入、孤独の不安は和らぎ、生活リズムが保たれるという健康面の利点もある。” 　「金」「健康」「孤独」、定年前後の不安「３Ｋ」とはよく言ったものです。こじかは現在４８歳で、定年にはまだ時間があるものの、それでもこの「３Ｋ」はとても気になります。そして収入の７つの崖ですか。こうして列記するとますます不安が増大していきます。 役職定年 定年 年金受給開始 企業年金の期限 配偶者の死亡 見えざる崖 病気 介護 　記事の通り、「生涯現役」が最強の生き方だと思います。こじかは現役のサラリーマンではありますが、「生涯現役」を目指して今年マイクロ法人を設立しました。１０年かけてこれを軌道に乗せ「金」と「孤独」の不安を解消します。 　残りの不安は「健康」。食事、運動、家族関係、ストレス、遺伝、検査・・・・健康を左右する要素は多岐に渡り、遺伝のように本人がコントロールできないものまであります。そして、健康は「生涯現役」の基礎となる最重要項目。せめて妻とは仲良くし、バランスの取れた食事と適度な運動を心がけるしかありません。とにかく健康第一ですね。

「賃貸は家賃を捨てるだけ、持家は将来資産になる」はフェイクだった タワマンは“砂上の楼閣”なので…（現代ビジネス 牧野 知弘 2017-8-25記事) ”　こうやって考えてみると、マンションは賃貸資産として考えるのが一番自然かもしれない。買って住むのではなく、借りて住む。または所有して人に貸して運用する。一定年限のなかで確実に収益を上げ、建物の償却を享受すれば、賃貸資産としては決して悪い資産ではない。 　そのためにはやはり都心部で交通利便性の高いマンションが賃貸用としては優位になる。マンションは立地のよい賃貸用資産、という概念が実はこれからの「常識」となるのかもしれない。” 　引用記事の冒頭「土地は永遠」などと宗教めいた主張には異論があるものの、「マンションは賃貸資産として考える」とう結論には共感しました。 　それと、タワーマンションについての指摘にも頷けました。短期的な値上がり益を狙う投機を別として、修繕を考えるとタワーマンションは長期的な投資対象として大きな欠陥を抱えた商品だと思います。建築関係者や不動産関係者がタワーマンションを絶対に買わないのには理由があるんですね。 　マンションに限らず不動産の購入には賃貸資産の視点が欠かせません。その不動産は今いくらで貸せるのか、１０年後、２０年後、３０年後の家賃はどうか。家賃、つまり投資に対する利回りが不動産の価値を決めます。土地も建物も家賃を生まないものは資産価値がありません。固定資産税の支払が永遠に続くため、家賃を取れないような不動産は負債です。自ら住んでいるとしても、考え方と結論に変わりはありません。 　土地か建物か、自分が住むか他人に貸すか、そんな違いは不動産の評価とは無関係であり、持家が将来資産になるかどうかは投下した資金に対する利回りで決まります。こじかにとって全ての不動産は利回りで評価するのが「常識」です。

リモートワークのもう一歩先、「リゾートワーカー」という働き方（Forbes Japan　2017-8-25記事） ”　今、国内ではオフィスの外で働く“リモートワーク”を推進する企業が増えていますが、グローバルでは一歩進んでおり、 “リゾートワーカー”という働き方を実践する人が登場してきています。 　彼らの多くはプログラマーなど、パソコン一つで作業をしながら、打ち合わせはスカイプで済ませる、オフィス通いを必要としない人たち。どこでも仕事ができる彼らは、自然が多く気候に恵まれ、クリエイティブな人が集まる場所を好み、リゾートに赴くのです。中でもこのウブドゥは、古くから画家などのアーティストが集う場所で、ITの普及以降は先々の未来を描くクリエイターが集まる場所なのです。” 　もし、「リモートワーク可能だったら」どこで働こうか。「宝くじ当たったら」と同様タラレバ話ですが、宝くじよりも実現する可能性は高いし、楽しい妄想が出来そうです。 　多分こじかは外国のリゾートには行きません。こじかがリモートワークする場所は日本の田舎。北海道や沖縄、九州、四国、日本には素晴らしい田舎がたくさんあるので、季節ごとにベストな地でリモートワーク出来たら最高です。 　ただし、人間あまり良い環境にばかり身を置いているとダメになるような気がするので、時々は都会に戻って毒々しい生活をします。そしてまた全国津々浦々の田舎でのんびりリモートワーク。 　これからの日本は首都圏と特定の都市以外はどんどん田舎になっていきます。人口が減るので当たり前です。そして、若い人は田舎を敬遠します。理由はとてもシンプルで仕事が無いからです。仕事が無くても田舎暮らしする物好きもいますが、少数派にすぎません。 　逆に、仕事さえ確保できれば自然豊かな緑に囲まれた田舎に住みたい人は沢山います。そう考えると、リモートワークは働く人にとっても、人口減少で困っている地域にとっても、救世主となるのかもしれませんね。

生駒市が職員の副業促進、運用基準を明確化 職員が地域活動に積極参加しやすい環境をつくる（日経 新・公民連携最前線　2017-8-23記事） ”　対象となる活動の条件は「公益性が高く、継続的に行う地域貢献活動であって、報酬を伴うもの」、かつ「生駒市の発展、活性化に寄与する活動であること」。対象となる職員の条件は、「一般職の職員」で「在職3年以上」、かつ人事評価が一定の水準をクリアしていることで、生駒市の職員約820人のうち680人程度が対象になるという。市では職員全員に今回の基準をアナウンスし、積極的な参加を呼び掛けている。 　副業は期間が1日で終わるものから数年間継続するものまで幅広く対象とする。ただし1年から2年に一度の更新手続きを必須項目として設ける予定だ。受け取る報酬は「常識的な範囲」とし、人事課長と申請者の所属部署の長が可否を判断する。生駒市役所人事課の担当者は「ただデスクに座って仕事をするだけでは、市全体が抱える問題に気付かない。現場で地域の方々の意見を聞き、自治体の政策にも反映していきたい」と話している。” 　市区町村職員の副業容認、少し前までは考えられない動きです。このような動きを歓迎します。 　公民連携における市区町村職員のスタンスはあくまでもサポート役に過ぎません。こじかが身近に接する市区町村職員の中には、直接プレイヤーとして関わったら面白いことをしてくれそうな方がたくさんいます。明らかに公務員という身分が大きな足かせになっており、彼らに副業の自由を与えたら公民連携の活動がより一層加速すると思われます。 　もちろん市区町村職員の中にも悪い人がいて、単に私腹を肥やすために職員の立場を悪用するようなケースもあるでしょう。そんなケースは稀だし、悪用に対してはペナルティーで対処すればいい。市区町村職員の副業容認は地域住民にとってより多くのメリットがあると思います。 　いずれ、市区町村職員の副業が常識になってほしいものです。収入を得て、ビジネスをして初めて気づく地域の問題も多いです。副業までやってしまうような、やる気溢れる市区町村職員を住民として歓迎したいと思います。

スタバが"座席ゼロ店"を駅ナカに出す理由 ワンコインの"脱日常"は広がるか（プレジデントオンライン 2017-8-24記事） ”　国内におけるカフェ店舗数トップで1200店を超えるスターバックスが、7月14日、JR秋葉原駅の改札内に「座席ゼロ」の駅ナカ店をオープンした。場所はスタバの立地イメージとは異なる、“昭和レトロ”な場所だ。この場所に出店する意図はなにか。” 　7月にスターバックスが立ち飲みの店舗をオープンしました。とても挑戦的だと思いますし、巧みなマーケティングでもあると思います。 　日本のスターバックスは「ドヤ顔」サードプレイス（ 2017-6-29記事 ）で述べた通り、スターバックスは創業以来のコンセプトを変えずに、世界的にもユニークな顧客層である「意識高い系」にターゲットを絞り日本での売上を拡大しました。それをさらに先鋭化したのが立ち飲み店なのだと思います。 　スターバックスは日本独特の「ドヤ顔」市場を開拓したパイオニアであり、先行者利益を最大限に活用しているのでしょう。物質的価値が同じものを三倍の価格で売る。しかも立ち飲みなら店舗面積も小さく客の回転率も高い。通常店舗に比べて大幅に利回りが高いはずです。「スターバックス体験」＝「ドヤ顔」の意識が高い方々はどんどん利用してスターバックスの利益に貢献してください。 　ちなみに、こじかは利用しません。スターバックスのターゲットから外れているようなので。

新法成立でどうなる「民泊」？ 見過ごされている大問題とは 業界の反発で日本的「玉虫色」の決着となったが（文春オンライン 牧野知弘 2017-8-22記事） ”　地方こそ民泊の営業規制などやめてしまえばよい 　地方こそ民泊の営業日数規制などやめてしまえばよいのだ。地方はもともと空き家天国だ。使われていない空き家をどんどん民泊用に提供したらどうだろうか。 　地方は独自の周遊ルートを作ってそのルート上の空き家を民泊として提供する。空き家での宿泊をシステム化すれば、外国人はスマートフォンで予約を行い、スマートフォンを頼りに空き家にたどり着き、スマートフォンで開錠して空き家を宿泊施設として利用することができる。そんな活用に180日などという営業日数規制は不要であろう。” 　引用先の記事はもっともな意見だと思います（”大問題”とのタイトルは大げさ過ぎですけど）。 　ただし、空き家がたくさんあって、ホテルが足りない地域は地方に限りません。比較的都市部、首都圏などでもホテル空白地帯はかなりの範囲に広がっています。こじかの憶測ですが、一定期間民泊新法を運用して課題を整理し、実態に合った規制緩和・規制強化が加えられるのではないかと思います。その時、ホテル供給過剰な都市部を除けば、180日の規制は実質解除されるでしょう。

中古マンション「買ってはいけない」物件の見分け方（ダイヤモンドオンライン 2017-8-22記事） ”　都心で駅近なら、それでも現役世代で満室ということもあるが、郊外の駅から徒歩20分のマンションならそうはいかない。郊外の駅からさらにバスに乗らなければならないとなれば、より状況は厳しいだろう。立地条件は重要だ。資産価値が長期にわたって落ちにくいマンションは非常に少ないと言わざるを得ない。 　非情な見解だが、立地条件だけで勝負できるのは、「徒歩10分以内に電車の駅が3駅ある」マンションだけだと言われているのだ。それ以外のマンションの購入を検討するなら、厳しい目でチェックしておかないと痛い目にあう。” 　引用先の記事が指摘する通り、中古マンションは「管理」で買うのが正しいと思います。ただし、現在適正な管理がなされていても、それが将来にわたって適正となる保証はありません。こじかは、マンションがスラム化しないためには、次の三つが重要だと考えています。 立地 区分所有者の多様性 賢い管理組合 　不動産は立地が最も大事と言われていますが、中でもマンションは立地がすべてと言っても過言ではありません。例え後述の要件が二つともNGでも、立地さえよければ選択肢が無くなることはないでしょう。逆に、どんな高級住宅地であっても、最寄り駅まで徒歩１０分以上の立地では、スラム化の可能性は否定できません。駅まで徒歩５分以内がスラム化しない安全圏だと思います。 　次は区分所有者の多様性です。前述の立地にも深く関係することですが、駅から離れれば離れるほど、区分所有者の多様性は失われていきます。例えば駅から徒歩３０分、実質バスでしか行けないようなマンションでは、区分所有者の多様性は絶望的でしょう。当然、そのようなマンションの流動性などはゼロに等しく、郊外のニュータウン同様、区分所有者は一様に年を取っていきます。そして区分所有者の年齢とともに資力も低下し、積立金や管理費に影響を及ぼします。 　最後に、賢い管理組合を取り上げたいと思います。駅まで徒歩５分以内で、区分所有者の多様性が確保されていれば、修繕積立金や管理費の回収に問題はありません。しかし、不動産屋とはお金に群がるアリのようなもの。管理組合が愚かだったり、区分所有者が無関心だと、管理費は無駄に使われ、修繕積立金も底をつくまでしゃぶり尽くされてしまい...

「家賃０．１万円の衝撃！？」不動産コンサル猪俣淳（「猪俣淳の不動産投資にまつわる１００の話」プラス 2017-8-21記事） ”　家賃が月１，０００円・・・ 駐車場が１，５００円で、管理費が３，７００円。 行くところまで行ってしまった感じです。 よっぽどボロい廃墟物件なんだろうって？ 平成１６年築のバストイレ別２６㎡です。” 　リンク先の不動産ブログの記事を見て本当に驚きました。ガセネタの可能性を考えて、不動産情報サイトの at home で調べたところ、リンク先の記事で紹介された物件情報が見つかりました。 　本当にあるんです、月の家賃1,000円のアパートが。2004年1月に建築された物件で、築13年9ヵ月とそれほど古いわけではありません。当然お風呂もトイレもエアコンまで付いています。しかもお風呂とトイレはしっかり分かれています。 　この家賃1,000円アパートは大分県杵築市に立地しています。 at home によれば、大分県杵築市には435件の賃貸物件があり（2017-9-2時点）、そのうち2万円以下の物件は174件、実に賃貸物件の40%が2万円以下なのです 　 at home では検索条件の下限が2万円なので、それ以下の金額で絞り込みは出来ません。目視で確認したところ、家賃1万円以下の物件に限っても40件ありました。杵築市の賃貸物件は435件でしたから、賃貸物件の9.2%が家賃1万円以下なわけです。 ＜家賃一万円以下の物件（大分県杵築市）＞ 1,000円 3件 2,000円 3件 5,000円 3件 7,500円 １件 8,000円 18件 9,000円 2件 9,500円 1件 9,700円 1件 10,000円 8件 　月の家賃が千円ということは、年の家賃は1万2千円、10年でも12万円、20年でも24万円です。いくら何でも原価割れの赤字でしょう。固定資産税の足しにしかなりません。 　しかし、このような状況は日本の未来予想図と言えるでしょう。急激な人口減少により家賃1万円以下のアパートは珍しいものではなくなるはずです。撤退戦を真剣に考える時が来たということですね。

「高齢者が若者を支える社会を作ればいい」という逆転の発想 ～『超高齢社会2.0』（檜山 敦 著）を読む（ダイヤモンドオンライン 2017-8-19記事） ”　檜山氏は、これらのミスマッチをICT（情報通信技術）活用で解消できるとし、具体策を提案。それによって実現できる未来の日本社会を「超高齢社会2.0」と名づけている。 　ICT活用のポイントは、いかに「モザイク型就労」を普及させるかだ。「モザイク型就労」とは、複数の高齢者の断片的な労働力をモザイクのように組み合わせ、フルタイム労働者1人分の仕事を行わせるという働き方である。 　自立して活動ができる高齢者であっても、やはり毎日の通勤や、フルタイムでの就労の体力的な負担は大きい。一方、雇用側は、いつまで働けるかわからない高齢者を、現役世代と同じ給与や雇用体系で雇うことには抵抗がある。この両者のニーズを共に満足させられるのが「モザイク型就労」だ。” 　超高齢社会の到来が確実な状況ですから、元気でやる気のある高齢者は働くのが一番です。でも、全ての高齢者に雇用を求めるのは難しいでしょう。本人もフルタイム労働は体力的にしんどいし、会社側も高齢者を使いにくく雇用のパイには限りがあります。 　雇用以外の選択肢としては、自営業のほか、記事で紹介されているような「モザイク型就労」という働き方があります。すでに世の中で広く行われているクラウドソーシングと同じような働き方だと認識しています。 　クラウドソーシングはスキルや経験を細切れにして、それをマーケット価格で提供します。コモディティー化したスキルほど低価格圧力が強まり、成功者は一握りとなる厳しい世界であると聞きます。「モザイク型就労」ではそのような負の側面をどのように解決し、両者のニーズを共に満足させるのか気になるところです。 　仮に「モザイク型就労」がうまくなら対象を高齢者に限定する必要はありません。クラウドソーシングと同様に、若年者から主婦まであらゆる人を対象にしてほしいですね。

家いちば（http://www.ieichiba.com）”という空き家の買い手を自分で探すための掲示板サイトに、マイナス価格の空き家情報が掲載されました。 価格0円、さらに家の中の片づけ料として50万円差し上げます ”　10年前に父から相続しましたが移住する予定も無いまま現在に至っています。家の中が住んでいた時の状態のため、片づけ料として50万円差し上げます。できるだけ早めの処分を願っています。 【物件概要】 場所：秋田県大仙市太田町横沢字堀ノ内107-1、107-4 中里温泉900m 小学校900m 土地：586.42㎡・697㎡ 建物：122.97㎡　S49年築　物置あり（125.59㎡、H元年築） 構造：5DK　S49年築 現況：空き家 希望価格：0円　※片づけ料と登記料は要相談でお願いします。” 　不動産は毎年毎年固定資産税がかかるため、自ら居住するか、他人に貸さない限り、キャッシュフローはマイナスとなります。したがって、誰も借りてくれないような不動産は資産ではなく実質的には負債です。 　建物は解体して処分することが可能ですが、それには多額の解体費用がかかります。加えて、解体後の更地の固定資産税は数倍に跳ね上がるため、誰も住まないボロボロの家は放置するのが経済的に合理的な選択となります。 　もう一つの選択肢として売却がありますが、借り手がいないような不動産に価値はなく、固定資産税の存在によって実質的に負債であることから、物件価格をゼロにしても買い手は現れません。リンク先の事例は、価格をマイナスにして処分するという最終手段を取ったのでしょう。 　売主さんはとても賢い方だと思います。今、５０万円をしはらってでも処分できるのであれば、御の字と考えたのでしょう。物件の立地は秋田県。人口減少で縮退を続ける日本の縮図のような場所です。 　これから日本中でこのようなマイナス価格の中古住宅が売り出されるはずです。はじめは珍しがられるかもしれませんが、そのうち中古住宅の過半がマイナス価格となり、いつの日か、中古住宅はマイナス価格が常識となる日が来るかもしれません。

ロング・ショート投資で波に乗る 11年で資産5億円 ここが違う！ 勝ち続ける億万投資家の素顔（4）（NIKKEI STYLE 2017-8-14記事） ”　同時に空売りに注目。空売りを絡めた取引で利益を上げることを思い付いた。取引の内容は、ヘッジファンドが手掛ける「株式ロング・ショート」と基本的には同じ仕組みだ。 　取引のパターンは同業他社と比較して一時的に株価が割安となっている銘柄を扱うケースと、逆に一時的に株価が割高になっている銘柄を対象にするケースの2つがある。前者の割安な銘柄のケースで利益が出る仕組みを説明しよう。この銘柄を購入すると同時に、同じ金額で同業種の銘柄を空売りする。同じ業種にするのは似たような値動きをすることが多いからだ。割安な銘柄が値上がりすれば、空売りした銘柄の株価も上昇するので、空売りでは損失が出る。しかし、割安な銘柄の方が大きく値上がりすることが多いので、空売りの損失を補って利益が出る。 　一方、割安な銘柄がさらに値下がりすれば、空売りしていた銘柄の株価も下がるが、値下がり幅は割安だった銘柄の方が小さいことが多い。空売りによる利益が割安銘柄の値下がりによる損失を補って、トータルで利益が出やすい。” ヘッジファンドは極めてハイリスクな取引をしている。 ヘッジファンドの真似は個人投資家には出来ない。 ヘッジファンドのような投機筋と私は無関係だ。 　ヘッジファンドに関してこのような考え方の個人投資家が大半ではないかと思います。結論を言えば、これらはすべて誤解です。 　先ず１．について、ヘッジファンドのヘッジとはリスクヘッジのヘッジ、つまりリスクを回避するという意味です。伝統的な投資のように不確実性の高い取引ではなく、常にリスクを回避するための保険をかけて取引します。そして目指すは絶対収益の確保です。 　過去にノーベル経済学賞受賞者が関与した有名ヘッジファンドが破綻したことがあり、ヘッジファンド＝危険という誤解を招いたのかもしれません。件のファンドはヘッジファンドとしての行動から逸脱したのが原因であり、ヘッジファンドとは言えないようなハイリスクな取引をしていました。 　次に２．について、市場に光ファイバーで直結した高速専用回線を持ち、大型コンピューターを何台も設置し、独自に開発された取引プログラムで一秒間に何千回・何万回も取引する、そんなイメージ...

茨城の県都･水戸､なぜ｢独り負け｣が続くのか 関東の県庁所在地で唯一地価の下落が続く（東洋経済オンライン 2017-8-16記事） ”　7月に国税庁が発表した今年の路線価は、全国の平均値が前年比0.4％増と2年連続で上昇した。バブル期のピークを超えた東京・銀座を筆頭に、全国の47都道府県庁所在都市の最高価格地点も、多くが前年比で上昇もしくは横ばいとなった。 　しかしその中で、前年より地価が下落した県庁所在地が全国で3市ある。秋田市、新潟市、そして水戸市だ。 　水戸市は東京からのアクセスや気候条件に恵まれているはずだが、それでも地価が下げ止まらない。国土交通省が毎年3月に発表する公示地価でも、水戸市の平均は2009年以降9年連続で下落している。 　栃木、群馬を含めた北関東3県で比べても、水戸の苦戦が目立つ。3県とも県全体の路線価は前年比で下落となったが、宇都宮市と前橋市の最高価格地点は横ばい。水戸市だけ下落が続いた。水戸の「独り負け」ともいえる状況だ。” 　記事にもあるように、原因の一つはつくばエクスプレス(TX)でしょう。TXとJR常磐線の主要駅を比較すると、地価に倍の開きがあります。東京までの所要時間が変わらないのに、地価が倍も違うのは尋常なことではありません。 [TX]つくば vs [JR]土浦 [TX]守谷 vs [JR]取手 [TX]流山おおたかの森 vs [JR]柏 　地図で見るとよくわかるのですが、TXとJR常磐線は並走しており、それほど距離が離れていません。なのにこれほど地価に差があるということは、人の流れがTXに偏っていることを証明しています。 　つまり、JR常磐線は敗北し、常磐線の先にある水戸市もまた敗北したわけです。まちの栄枯盛衰は交通手段で決まるとも言われています（ 2017-7-18記事 まちのスタイルは主要交通手段で決まる）。交通手段で負けた水戸市の挽回は相当に困難な道のりとなるでしょう。 　水戸市の行政や住民も危機感を持ち、以前から様々な取り組みをしているようです。しかし、それらの取り組みが成功しているとは聞きません。どちらかというと、聞こえてくるのは守旧派の強烈な抵抗など悪い話ばかりです。これからの水戸市がどうなっていくのか、こじかはとても注目しています。

空き家解消へ市町村が転用仲介　国交省、税優遇も検討（日本経済新聞 2017-8-15記事） ”　国土交通省は人口減を背景に全国で増える空き家問題への対応で、市町村の役割を強化した新たな制度を導入する。市町村が空き家の情報を積極的に集め、土地や建物の売買のほか公園への転用などの仲介役まで担うようにする。所有者が分からない空き家が多い実情を踏まえ、市町村は個人や世帯の情報をつかみやすいとみて、行政主導で解消につなげる。買い手への税優遇も検討する。 　来年の通常国会で、都市再生特別措置法の改正案を提出し、新制度を設ける。各市町村に、使われていない空き家や空き地の利用を促す対策案をつくるよう求める。 　空き家は直近で約820万戸あり、日本の住居の14％に上る。賃貸用が429万戸と最多だが、最大の問題は所有者不明や破損などで活用が難しい空き家が272万戸に上ることだ。野村総合研究所は世帯数の減少に伴い、空き家の割合は2030年代に30％を超えると予測する。所有者が分からない空き家を特定する作業が急務になっている。” 　国交省が空き家問題に取り組もうという姿勢は評価できるのですが、記事のような取り組みでは焼け石に水だと思われます。状況として、人口の減少に伴う急激な住宅需要の減少があるので、どうあがいても、増え続ける空き家に圧倒されるのがおちです。 　こじかは空き家を一種の”自然現象”であるとの認識を持っています。地震や悪天候、津波などの自然現象と同じという認識です。それら自然の猛威を押さえ込もうとか抵抗しようとは考えません。どうすれば逃げられるか、被害を最小化できるのか、そのようなアプローチで空き家問題を考える必要があると思われます。 　空き家を抵抗不可能な自然現象と位置づけたときに、まず考えるべきは逃げることです。どうすれば空き家多発地帯の住人が逃げることが出来るのか、そのために必要な制度やサポートは何か。市区町村を使って行政主導というのなら、撤退戦略を取るべきです。 　一方で空き家の活用は民間の方が得意です。これほどの空き家の発生は過去に例がなく、解決事例もありません。解決には大小様々なイノベーションを必要とします。イノベーションを最も苦手とするのが行政であり、逆に最も得意とするのが民間です。 　市区町村の優秀な行政マンはそのあたりの事情を十分承知していますから、民間の活用...

マイホームが“負動産”に　「逃げ切り世代」と「取り残され世代」の幸福格差 マイホーム価値革命 下（文春オンライン 牧野 知弘 2017-8-13記事） ”　特に郊外戸建て住宅は、価格が暴落しているだけでなく、すでに流通性すら失っているエリアが続出している。こんな環境下でマイホームを相続してしまうと、税金や住宅管理などの相当額の維持管理費用がかかる。首都圏郊外の住宅用地であれば固定資産税・都市計画税は年間15万円から20万円程度の負担になる。いらないからといって解体更地化してしまえば、税金は住宅用地の特例措置がなくなって何倍にも跳ね上がる。 　賃貸に供することもできず、売却もままならない「負動産」を承継して「取り残され世代」はさらに苦労を背負い込むという構図にある。自分の負債どころか親が残したマイホームが負債化するなんて踏んだり蹴ったりだ。 （中略） 　マイホーム信仰はもはや迷信の域に入っている。マイホームの値段の上下動に一喜一憂する時代はすでに過ぎ去り、自分がどのくらい「使い倒す」ことができるかという、消耗品の範疇に入ってきているのだ。 　自分が使う家、と考えるならばマイホームはすべて利用価値によって評価される時代になっていくのではないか。子供や孫が引き継ぐわけでもないマイホームは、消耗品として自分が生きて使っている期間で最高の価値を生み出すものであると考えれば、自らの人生のステージの中でそれぞれの時代で適合する住宅を気軽に選択すればよいということになる。 　マイホームは買わなければならない、そろそろこの日本人の多くを呪縛している概念を変える時が来ているのだ。” 　株式、外貨などの資産購入では様々なリスクが存在します。数ある資産購入リスクの中で”流動性リスク”だけは取ってはいけないと個人的に考えています。自己居住が目的の不動産購入であっても考え方は同じです。むしろそのような不動産こそ、流動性リスクを最も意識しなければならない資産と言えるでしょう。 　なぜなら、不動産の特徴として、所有しているだけで固定資産税がかかるからです。売りたくても売れない不動産を所有するということは、資産を所有しているのではなく、実態としては負債を背負っていることになります。流動性を完全に失った不動産の恐ろしさは、バブル期に林立したリゾートマンションを見れば一目瞭然。流動性を失った不動産は完全...

地方出身者が作り上げたマイホーム神話という幻想 マイホーム価値革命（上）（文春オンライン 牧野 知弘 2017-8-12記事） ”　マイホームを買う大きな理由は、賃貸住宅に居る限り、永遠に家賃を支払うだけで、自らの財産にはならないという考え方に基づくものだ。この「マイホーム＝財産」という考え方は戦後の日本で顕著になった考え方といえる。 　実は戦前までは都内で働く勤労者の多くは借家住まいだった。勤労者の所得が安定しなかったという面もあるが、人々は特に家を「所有」しなければならないという概念は持ち合わせていなかった。落語の世界においても熊さん八つぁんが登場するのは長屋の中だ。 　ところが戦後高度成長期を迎えて、地方から大量の人々が東京、名古屋、大阪といった大都市に流入するようになると、人々は自らの生活拠点としての家を「借りる」だけでなく、「所有」することを意識するようになった。” 　高度経済成長期からバブル期にかけて、なぜ人々がこぞってマイホームを求めたのか、その理由の一端が分かったような気がします。こじか自身も記事に登場する地方出身者そのものであり、ニュータウンの一戸建てではないけれど、東京都心まで電車で40分程度の駅近にマンションを購入しました。購入時期はバブル崩壊後１０年ほど経過したあたりでした。バブル絶頂期に比べればだいぶ地価も低く、マンションは納得できる価格で購入することが出来ました。 　マンションを購入して数十年の間に、マンション住人の顔ぶれも相当変わりました。ニュータウンと違い、住人が一様に年齢を重ねることはありません。つまり、購入したマンションは流動性を保っており、いつでも売れるし、いつでも貸し出せる状況です。 　ネットや地元不動産屋からの情報を総合すると、現在の売却予想額は、ローン残高＋頭金＋αとなっており、大幅な含み益はないものの、マンションの資産価値は何とか保たれています。ただし、２０年後、３０年後も資産価値を保っているかはわかりません。一抹の不安はあります。 　広い間取り、広い庭、複数の駐車場、緑に囲まれた環境・・・。正直、一戸建てに対する憧れはあります。妻や子供ともよくそんな話をすることがあります。無いものねだりというやつです。ただし、現実問題としては、駅近マンションを選択してよかったと思っています。職場までドアツードアで２時間もかかるような郊...

成功する社長は「ケチ」「メモ魔」「細かい」（日経BizGate 2017-8-9記事） ”　私は企業のトップについて「この人がラーメン店を経営するとしたら、繁盛店になるかどうか」を想像してみることがあります。「繁盛店をつくれそうな人に投資する」と考えると、成功しやすいからです。 　ラーメン店の経営というのは総合的な能力が求められます。おいしいラーメンをつくって提供してお客様に喜んでもらうこと、お客様とコミュニケーションすることはもちろん、マーケティングやプライシング、商品開発力も問われますし、会計だってできなくてはなりません。店が大きくなればアルバイトなどを採用し、人材育成もしていくことになります。 　たとえば日産自動車のカルロス・ゴーン会長やソフトバンクグループの孫正義社長がラーメンをつくって出している姿は、実は想像しやすいと思いませんか？ 　私には、きっと彼らは人気のラーメン店をつくってどんどんチェーン展開するに違いないと思えます。こうして考えてみると、経営者として人をモチベートする力というのは、サラリーマンが出世競争を勝ち抜く力とは本質的に異なるものなのだということにも気づくでしょう。” 　記事の通り、飲食業において繁盛店を生み出す能力と企業経営能力はイコールだと思います。ソフトバンクの孫社長は何が何でも繁盛店を生み出しそうだし、逆に東芝の歴代経営者はみな店を潰しそうです。おそらく経営者に必要な資質とは企業の規模と無関係なのでしょう。 　この記事を読んで思いついたことがあります。次世代の経営者を選抜する方法として、飲食店を経営させてはどうか、というアイデアです。 　例えば候補者本人が自腹で３００万円出資、会社側も同額の３００百万円出資して飲食店を立ち上げます。出店から経営まですべて候補者に任せ、会社側は一切口出ししません。一年に一度、決算報告を義務付けて、３年間経営させます。 　３年後に繁盛店を経営していれば、成功報酬を上乗せして候補者本人から経営権を譲り受けた上で、候補者を経営者として会社に迎え入れます。一方、３年を待たずに店が潰れてしまったら、会社は出資した３００万円の回収を諦めた上で、候補者を以前と同じ従業員の身分で会社に戻します。 　この選抜方法の優れた点は、一人当たり３００万円で会社を背負って行ける人材を選抜できるところにあります。大企業が次世代経営...

相次ぐ業務停止命令で揺れる（株）みんなのクレジット（東京商工リサーチ 2017-8-8記事） ”　投資家から資金を集めて事業資金を貸し出すソーシャルレンディング事業で急成長した（株）みんなのクレジット（TSR企業コード:014882639、渋谷区、阿藤豊社長、以下みんクレ）が揺れている。 　今年3月に関東財務局から金融商品取引法に基づく1カ月間の業務停止命令と業務改善命令を受けた。だが、業務停止命令の期間終了後も、「内部管理態勢が整うまで」として新規ローンファンドの募集や新規投資の申込み等を自主的に休業している。ところが、8月2日に今度は東京都から貸金業法に基づく業務停止処分（1カ月）と業務改善命令を受けた。 みんクレが集めた投資額は総額約34億円。相次ぐ不祥事で、数千人とみられる投資家は投資資金の償還の行方を固唾を飲んで見守っている。” 　現在こじかはマイクロ法人を通じて２４０万円の資金をソーシャルレンディングで運用しています。運用先の明細はラッキーバンクが２００万円、グリーンインフラレンディングが４０万円です。引用先のような記事をみるにつけ、内心ドキドキしてしまいます。 　投資案件を十分に分散すれば個々のリスクは低減できますが、ソーシャルレンディング業者の信用リスクに対してはどのように対処するべきでしょうか。いくつか考えてみたいと思います。 　まず、投資案件と同様に資金を分散させるのが有効でしょう。しかし十分に分散させるにはたくさんの業者と契約しなければならず、取引も管理も煩雑になります。 　次に、ソーシャルレンディング業者をしっかり研究するのも大事です。みんなのクレジットのように、過去の経歴が怪しい人が創業者だったりする場合は慎重さが求められます。 　最後に、ソーシャルレンディング業者の営業実績でしょうか。確実ではないにせよ、過去の実績はとても参考になります。３年以上まともに営業していて、変な噂が無い業者を選びたいと思います。

3人に2人が高齢者、群馬県南牧村から人が減った理由（Yahoo!ニュース特集 2017-6-6記事） ”　「高齢化率60.5％」。群馬県南西部に位置する南牧村（なんもくむら）では、村民の3人に2人が高齢者という厳しい状況を迎えている。2014年には、民間シンクタンクに「消滅可能性が最も高い村」と名指しされ、一躍注目を浴びた。かつて豊かだった村は、なぜ高齢者ばかりになったのか。人々の生活は成り立っているのか。高齢化の最前線で人口減少に立ち向かう、山あいの村の「いま」に迫った。（ライター庄司里紗／Yahoo!ニュース 特集編集部）” 　夏休みに家族で群馬県南牧村へ行ってきました。目的は滝めぐり。南牧村三名瀑のひとつ、「線ヶ滝」が特に印象的でした。落差３５メートル、文字通り一筆書きしたような一直線の滝は見事でした。 　南牧村へは下仁田からではなく、長野県の佐久から県道93号線を使い田口峠を超えてたどり着きました。田口峠は非常に過酷な峠です。過去、こじかが超えた峠の中で過酷さナンバーワンでしょう。家族同伴で気軽に行くような峠ではありません。家族からは終始大クレームでした。 　田口峠がどれほど過酷かは、”きたへふ(Cチーム)のブログ”に詳細な記事があります。興味ある方は参照してください。ただし、興味本位や天候不順の時は安易に近づかない方が身のためです。 (群馬・長野)県道93号・田口峠を走ってみた （きたへふ(Cチーム)のブログ） 群馬県道・長野県道93号下仁田臼田線 （Wikipedia） 　「線ヶ滝」や「田口峠」などのキラーコンテンツを抱える南牧村ではありますが、引用先の特集記事の通り、村は消滅のカウントダウンが始まった様相でした。南牧村を訪れたのは平日の昼間でしたが、人の気配がなく、対向車もありません。時折、公共工事の工事車両とすれ違う程度です。 　２０年後、こじかは６８歳、多分まだ生きているでしょう。日本中で南牧村のような風景が広がることを考えるとゾッとします。昨今、市区町村の役人がまちづくりやまちおこしに必死の様子ですが、彼らが必死になるのもわかるような気がします。南牧村の次のステージは夕張市ですから。 　縮退が不可避の状況において、南牧村や夕張市のように縮退に抗うのは良い事なのか悪い事なのか分かりません。しかし、諦めて早期に撤退するという選択肢も持っておきたいもの...

｢サブリースで大損した人｣がハメられた手口 悪質なサブリース業者を見極めるには （東洋経済オンライン 2017-8-6記事） ”　2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきたことで、首都圏のアパート空室率は3割を超える「危険水域」にある。 　一方、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的で、今年3月末の融資残高は22兆4000億円に上っている。これには、金融庁も警鐘を鳴らしているが、ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫る例も少なくない。 　中でもトラブルが頻発しているのが、サブリース契約だ。サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというもの。住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みだ。所有者側の手間が省けるため魅力的に聞こえるが、悪質業者と契約し、最悪の場合、自宅を失うという例も出てきている。” 　サブリース業者や金融機関の倫理的な問題は今に始まったことではありません。不動産関係者の悪質さは言うに及ばず、銀行についても小金持ちに寄生し、最後まで搾り取って破滅に追い込む習性はバブルのころから何も変わっていません。程度の差があるだけで、不動産や金融業の本質とはそういうものです。末端で働く従業員にしても、日々のノルマの達成と生き残りをかけて必死であり、悪い事とは知りながら法律に引っかからないギリギリのところで商売をしてるのでしょう。 　では、サブリースで騙された側に落ち度はないのか。多分に落ち度があると思います。まず、今日の空き家・空き室だらけの状況、今後それらが拡大する方向にあると各種統計が明らかにしている状況において、アパートやマンション経営がいかに困難なビジネスであるか認識しなければなりません。 　そのうえで、個別の事業としてのマーケティング、収支計画、資金調達、税務など総合的な知識と判断が求められます。つまり、小なりと言えどもアパート経営は会社経営と同じ能力が問われるわけです。サブリースを巧みに利用し、資産を増やし続けている大家や経営者は日本中にたくさんいます。そのような人たちはサブリース業者や銀行と同等あるいはそれ以上の知識と経験によってアパート経営しているのです。 　...

民泊、マンション規約で禁止なら認めず　国交省（朝日新聞デジタル 2017-8-5記事） ”　マンションでの民泊が来春にも緩和されることを受け、国土交通省は、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入する。騒音などを心配する住民に一定の配慮をする考えだ。 　民泊は、現状では旅館業法の許可が必要。多くが無許可で、違法なヤミ民泊とみられている。「友達を泊めているだけ」などと説明して逃れるマニュアルも出回り、一部の所有者が民泊をこっそり受け入れ続ける例も少なくないが、取り締まりが追いつかない。” 　見知らぬ外国人がマンション内をウロウロしたり、夜通し大騒ぎされてはたまりません。こじかもマンション住まいなので、その感覚はよくわかります。なので、管理規約で禁止したマンションについては民泊を認めないような仕組みを導入するのには賛成です。 　6月9日に成立した民泊新法によれば（臆病者のマイクロ法人経営 2017-7-9記事 ）、施行後の民泊業者には、民泊物件ごとに標識（看板）の掲示義務があり、あわせて苦情等への対応義務があるため、民泊業者はマンション住民を無視して営業することができません。マンション住民の声を無視すれば、いずれ業務改善命令や業務停止命令が待っています。 　このように外堀が固められている事を踏まえると、一棟買いのマンション以外では、事実上、民泊は不可能になります。タワーマンションなどでも多数の被害があるようですから、これでようやくマンションの民泊問題は解決するでしょう。健全な民泊の発展に向けて一歩前進ですね。

優秀なプレイヤーは自責で考えるが、優秀なリーダーは「他責」で考える（ダイヤモンドオンライン 2017-8-4記事） ”　「自責で考える人は成長する。他責で考える人は成長しない」は本当に正しいのか？　確かに自責思考は本人を成長させるが、組織の成長にはつながらない。スキルを属人化させずに、環境や仕組み自体を更新していくには？” 　近年、こじかの勤務先では自責思考を求められることが多くなりました。様々な社内研修にも取り入れられているようで、世の中、自責思考ブームなのでしょうか？　この自責思考、こじかは非常に違和感を覚えます。そして、自責に偏った思考の強制は極めて危険であると日ごろから感じています。 　長年仕事をしていれば、特に意識せずとも自然に自責思考をするものです。はじめに自責的に原因を考え、自らを変化させることが最もスピーディーだからです。これが板につかない人は、組織の中で働き辛い事でしょう。そういう意味において、自責思考はサラリーマンの必須スキルだと思います。 　しかし、長い間組織の中で仕事をしていると、自責で解決できる問題は極めて限られることが分かってきます。新入社員でもない限り、自責思考で解決可能な領域の問題というのは概ね解決されているからです。 　ビジネスにおける解決が困難な問題とは、組織の体質や風土、業界の慣習や関係法令など、自らを取り巻く環境に起因することがほとんどです。真の原因が自らを取り巻く環境であるにもかかわらず、それらを無視して自責思考に囚われていては、永遠に問題を解決できません。 　自責に限定した問題解決のアプローチは極めて危険であるし、そのような危険思想を積極的に展開する組織は、将来が危ういでしょう。

積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の恐るべき手口（現代ビジネス 2017-8-3記事） ”　100億円にも達する物件が… 　大手住宅メーカー「積水ハウス」が、8月2日、驚愕の発表を行った。70億円の土地取引において事件が発生、捜査当局に刑事告訴するという（支払い済みは63億円）。東京・五反田の一等地約600坪に発生した地面師事件である。以下に詳述しよう。 　ここでは、添付コピーのように所有権者の知らない間に、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポートなどが偽造され、それを利用した「成りすまし犯」が手付金を受け取っていた。” 　宅地建物取引士の資格を取得する際の登録実務講習（臆病者のマイクロ法人経営 2017-2-25記事 ）の中で、講師が余談として地面師の話をしてくれました。その時はじめて地面師なる不動産詐欺の存在を知ったのですが、さすが不動産業界は腹黒い世界だと妙に感心したのを覚えています。 　積水ハウスの直近の連結業績は、売上高が約２兆円、経常利益が約２千億円、一戸建て住宅では日本一のメーカーです。そんな巨大企業が、６３億円という大金を、まんまと地面師に騙し取られたというのです。にわかに信じられません。 　これほどの大企業であれば、取引の安全性を重視し、重厚な専門家の布陣で抜かりなく調査や事務を進めていた事でしょう。もちろん、過去の地面師事件の手口は研究され、その対策も十分になされていたはずです。今回の地面師は、その上をいったということでしょうか。 　引用先の記事でもまだ事件の全容ははっきりしません。積水ハウスの関係者には申し訳ないですが、いずれ小説化・映画化してほしいものです。

老後の不安、出世した人ほどなぜ大きい？（NIKKEI STYLE 大江英樹 2017-7-27記事） ”　自立意識を持って人生プランを考える 　早々に出世レースから外れた人は、人生の軸を早くから「自分や家族」に置いてきたからこそ、定年を前にしても不安があまりないのだろうと思います。会社員としてどちらがいいのかは一概にいえませんが、一つだけはっきりしていることは、いつまでも会社に居続けることはできないということです。生涯現役のオーナー経営者でない限り、どれほど偉くなってもいつかは会社を離れざるを得ません。そうなったら会社員時代の地位は何の関係もありません。 　高い地位にある人ほど、定年によって感じる喪失感が大きいものです。この現実を知り、50歳代からは自立意識を持って、老後のお金を含めた自分なりの人生プランをしっかりと考えておくべきでしょう。” 　現在こじかは４８歳。５５歳を過ぎれば役割定年を迎え、６０歳を迎えれば定年退職となります。勤務先の会社では定年後の再雇用制度があり、最大６５歳までサラリーマンとして働くことが出来ます。制度としては６５歳までありますが、こじかは６０歳の定年でサラリーマン業から足を洗いたいと考えています。そして６０歳で定年してから７５歳までは普通に働くつもりです。 　こじかは今年マイクロ法人を設立しました。マイクロ法人の設立目的は三つあり、一つは資産形成、二つ目は副業（マイナンバー対策）、そして三つ目は定年対策です。マイクロ法人は７５歳まで働くための環境づくりでもあります。 　こじかは勤務先の会社で出世レースから外れているわけではありませんが、トップを走っているわけではありません。そして４０歳を過ぎた頃から定年後の人生を強く意識するようになりました。家族、健康、仕事、お金、地域社会との関わり、これら人生の重要な要素を考えた結果、マイクロ法人設立にたどり着きました。 「生涯現役のオーナー経営者でない限り、どれほど偉くなってもいつかは会社を離れざるを得ません」、ならば、オーナー経営者になればいいじゃないですか！

“2020年問題”東京のマンションが危ない 2025年、東京も人口減少へ（PRESIDENTオンライン　大前研一　2017-7-31記事） ”　ところが昨今は管理組合がないマンションや住民の高齢化によって役員のなり手不足に悩む管理組合が非常に多い。また住民の高齢化や空室の増加は管理費や修繕積立金の滞納、修繕資金不足という事態も招く。結果、組合が機能しないために老朽化しても修繕が適切になされず、共有スペースのメンテナンスもままならない管理不全マンションが全国で増加しているのだ。管理不全マンションは経年劣化による老朽化が著しく、スラム化につながりかねない。スラム化して治安や環境衛生が悪化すれば、マンションの資産価値はさらに下落する。 （中略） 　組合を意思決定ができる組織に変えるにはどうすればいいか。一番手っ取り早いのは商法上の意思決定の仕組みを取り入れることだ。つまり、株式会社化である。株式会社であれば50％超の議決権で意思決定できるから、物事が前に進む。マンションの管理組合を株式会社化して私が社長になったら、たとえば「建て替えて倍の規模のマンションにしましょう」と提案する。今時、都心部のマンションなら容積率は建てた当時の倍になっている。7階建てのマンションなら14階建てにできるのだ。当然、地下も大きく取って、非常用電源や食料備蓄庫なども完備する。” 　引用先の記事では、管理不全マンションや駅前商店街の活性化の対策として、マンション管理組合や商店街の振興組合の株式会社化を主張しています。確かに、組合を株式会社化すれば大胆かつスピーディーな意思決定を行るでしょう。新たな資金調達も可能かもしれません。非常に面白い考え方だと思います。 　しかし、ことマンションの管理組合の株式会社化には異論があります。大前氏が主張するような株式会社化は、すべてのマンション管理組合に適用できず、管理不全マンションの増加を食い止めることはできません。株式会社化可能なマンションとは、立地が良く、修繕積立金が漏れなく適切に積み立てられていて、建て替えによって資産価値の増加が見込めるような物件でしょう。そもそも、そんな優良物件は株式会社化せずとも適正に管理されていくはずです。 　これから深刻化する超高齢化と人口減少で問題となるのは、株式会社化不可能なマンションです。立地が悪く、区分所有者が一斉に高齢化...

戸籍、マイナンバー導入へ　結婚や年金、謄本不要（毎日新聞 2017-8-2記事） ”　法務省は、税や社会保障などの行政手続きに活用される「マイナンバー制度」の利用範囲を戸籍に拡大する方針を固めた。９月中旬の法制審議会（法相の諮問機関）総会で戸籍法の改正について諮問する。結婚の届け出やパスポート申請、老齢年金請求などの際に行政機関に対して戸籍証明書（謄本や抄本など）の提出が不要になり、手続きが簡素化される。同省は、法制審での審議を経て、２０１９年の通常国会での戸籍法改正案の提出を目指している。” 　マイナンバーが完全に整備された暁には、戸籍というシステム自体が無用になると思います。戸籍にはさまざまな機能がありますが、そのすべてをマイナンバーとそのリレーションでカバーすることが出来ます。まさに、コンピューターが最も得意とする分野です。 　戸籍は律令制の大きな柱として七世紀に導入され、1300年以上も運用されてきた統治システムです。よくぞこれほどの長きにわたり運用されてきたなと感心しますが、そろそろ潮時ではないでしょうか。 　こじかが考える程度のことですから、戸籍というシステムの廃止は法務省の長期ロードマップにあるのでしょうね。ただし、本当にに戸籍を廃止するとなれば、改定すべき関係法令は莫大であり、アナウンスするだけでも一大事になります。 　そして戸籍システムの廃止は、家、個人、結婚、子など様々な概念の転換を加速させるのかもしれません。

大手も乗り出す「民泊ビジネス」鍵はテクノロジー 管理の煩雑さを軽減させる製品・サービス利用で効率化（IoTToday 2017-8-2記事） ”　そこで期待されているのがIoTの活用である。スマートロックと呼ばれる製品は物理的な鍵は存在せず、スマートフォンアプリで開錠・施錠ができる。これを使えば、物理的な鍵を紛失することもなく、受け渡しもスムーズに行うことが可能だ。 　これから新規で建築される民泊向け物件であれば、こうしたスマートロックは標準装備となっていくだろう。しかし、既存物件への後付けができる製品も多いのがスマートロックの特徴だ。 　また、デジタルで管理するスマートロックならではのメリットもある。例えば、後付けも可能なスマートロック「Akerun（アケルン）」は、鍵の受け渡しだけではなく、入退室の管理まで一括管理が可能。解錠・施錠した時間がオーナーのスマートフォンに通知されるので、宿泊客の入退室状況を簡単に把握できるのだ。” 　民泊において物理的なカギの受け渡しは非常に悩ましい問題です。一戸建てを丸ごと民泊物件として貸し出す場合、外カギをダイヤル式またはプッシュ式の南京錠にすれば、物理的なカギは不要となり、宿泊者へ暗証番号を伝えるだけで済みます。 　これに対してマンションやアパートを貸し出す場合、ダイヤル式のキーボックスを利用すれば、宿泊者に直接カギを渡すことなく扉の開閉が可能です。ただしその場合、宿泊者がカギをキーボックスに返し忘れたり、紛失するリスクが高まります。 　そのような場合、リンク先の記事のようなスマートロックを使えば鍵の紛失リスクはなくなります。電池切れの通知など、きめ細かな機能やノウハウが蓄積していけば、スマートロックが実用品として普及していくのでしょう。 　民泊法案が可決されたことですし（臆病者のマイクロ法人経営 2017-7-11記事 ）、スマートロックに限らず、民泊関連の新サービスにも注目していこうと思います。

松本城公園で酒を飲むことは｢下品｣なのか タテマエだらけのまちづくりが地方を滅ぼす（東洋経済オンライン 2017-8-1記事） ”　長野県松本市の教育委員会が「松本城公園の品格に、飲酒はふさわしくない。自粛を要請する」という判断を下して、議論を呼んでいます。 　この自粛要請の影響を受けたのが、2014年から毎年9月に松本城公園で開催されていた「ビアフェス信州クラフトビールフェスティバルin松本」です。 公園の管理権限を持つ市の教育委員会から開催自粛を要請され、ビアフェス信州の実行委員会（同市の飲食店経営者などで構成）は、9月の開催断念を余儀なくされました。 （中略） 　松本市の教育委員会の対応は、さまざまな公共の資産活用を推進することで市民の娯楽機会を確保したり、切迫する財政の中でも歴史施設の持続的な財源を確保するなどの工夫をする国内外の流れに、逆行していると言わざるを得ません。 （中略） 　とはいえ、今年度の開催については中止が決まってしまったわけですし、恐らく地元紙やネットで話題にならなければ、このような協議を持つことにもならなかったでしょう。正当な理由もなく中止を要請したのは事実であり、市側は一連の混乱を重く受け止める必要があります。そもそも、誤解を与えるような曖昧な規定が承認されること自体が異常です。 　今後、松本市のみならず全国各地でこのような不可解な判断がなされないよう、今回の件については猛省し、今後しっかりとした公園利用に関する制度について議論がなされることに期待します。「品格」などという曖昧な基準ではなく、しっかりと制度・法律に基づく明瞭な公共性判断が行われ、多くの市民が活用できる公園となっていくことが望まれます。” 　松本市の教育委員会、完全にアウトです。 　引用先記事の通り、都市公園法の大幅改正によって複数の規制が緩和されました。国も、地方自治体も、民間も関係なく、日本中で公園を有効活用しようという動きが活発となっています。こじかの暮らす埼玉県のベットタウンでも、市役所や企業、市民が知恵を出し合っています。 　松本市の教育委員会の判断は何が間違っているのか。まず、見識が狭く、品格という抽象的な概念を判断基準としたこと。次に、他者の意見に耳を傾けず、上から目線で一方的に見下したこと。公共性が無く、世の中の感覚からズレていること。こういう人たちを決定...

東芝 上場維持見通せず 東証２部降格（毎日新聞 2017-8-1記事） ”　経営再建中の東芝の株式上場先が１日、東京証券取引所の１部から２部に降格する。米原発事業の巨額損失で３月末に負債が資産を上回る債務超過に陥ったためだ。２０１７年３月期決算に関する監査法人との協議が難航するなど難題が山積しており、上場維持には不透明感が漂っている。 （中略） 　東芝は８月１０日までに１７年３月期の有価証券報告書（有報）の提出を目指しているが、監査法人のＰｗＣあらたとの協議は難航している。有報には監査法人の意見を付ける必要があり、あらたが最も厳しい「不適正意見」を付ける可能性も浮上。東証は東芝を上場廃止にすべきかどうか審査しており、結果次第で審査に重大な影響を与える可能性がある。” 　非常に腹の立つ事態です。まず、東証２部とは不祥事を起こした会社の避難所ではない。小粒ながらも東証２部には日本を代表する優良企業がたくさんあります。もちろん皆さん適正な会計をおこなって、期日通りに監査法人の意見がついた有価証券報告書を提出しています。 　決算を粉飾し投資家を欺き続ける東芝と一緒にされては迷惑です。東証２部の皆さん、怒りの声を上げましょう。  　次は東証。上場廃止を審査しているとのことですが、これまでの経緯、監査の状況、今後の見通し、どれをとっても上場廃止以外の選択肢はありません。現在、上場を許していること自体が不正の幇助です。投資家を欺き続ける企業をこのまま放置するのなら、東京証券取引所自身の信用問題となるでしょう。