マンションをスラム化させない三要件

中古マンション「買ってはいけない」物件の見分け方（ダイヤモンドオンライン 2017-8-22記事）

”　都心で駅近なら、それでも現役世代で満室ということもあるが、郊外の駅から徒歩20分のマンションならそうはいかない。郊外の駅からさらにバスに乗らなければならないとなれば、より状況は厳しいだろう。立地条件は重要だ。資産価値が長期にわたって落ちにくいマンションは非常に少ないと言わざるを得ない。
　非情な見解だが、立地条件だけで勝負できるのは、「徒歩10分以内に電車の駅が3駅ある」マンションだけだと言われているのだ。それ以外のマンションの購入を検討するなら、厳しい目でチェックしておかないと痛い目にあう。”

　引用先の記事が指摘する通り、中古マンションは「管理」で買うのが正しいと思います。ただし、現在適正な管理がなされていても、それが将来にわたって適正となる保証はありません。こじかは、マンションがスラム化しないためには、次の三つが重要だと考えています。

1. 立地
2. 区分所有者の多様性
3. 賢い管理組合

　不動産は立地が最も大事と言われていますが、中でもマンションは立地がすべてと言っても過言ではありません。例え後述の要件が二つともNGでも、立地さえよければ選択肢が無くなることはないでしょう。逆に、どんな高級住宅地であっても、最寄り駅まで徒歩１０分以上の立地では、スラム化の可能性は否定できません。駅まで徒歩５分以内がスラム化しない安全圏だと思います。

　次は区分所有者の多様性です。前述の立地にも深く関係することですが、駅から離れれば離れるほど、区分所有者の多様性は失われていきます。例えば駅から徒歩３０分、実質バスでしか行けないようなマンションでは、区分所有者の多様性は絶望的でしょう。当然、そのようなマンションの流動性などはゼロに等しく、郊外のニュータウン同様、区分所有者は一様に年を取っていきます。そして区分所有者の年齢とともに資力も低下し、積立金や管理費に影響を及ぼします。

　最後に、賢い管理組合を取り上げたいと思います。駅まで徒歩５分以内で、区分所有者の多様性が確保されていれば、修繕積立金や管理費の回収に問題はありません。しかし、不動産屋とはお金に群がるアリのようなもの。管理組合が愚かだったり、区分所有者が無関心だと、管理費は無駄に使われ、修繕積立金も底をつくまでしゃぶり尽くされてしまいます。